寫(xiě)字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大廈,它是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專(zhuān)業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物，大大縮短了社會(huì)各行業(yè)、各系統(tǒng)部門(mén)、公司機(jī)構(gòu)人員的空間距離，為其集中辦公，進(jìn)行商務(wù)、公務(wù)往來(lái)等提供了極大的便利。2016年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55361億元，同比名義增長(zhǎng)5.3%。其中寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)投資額為3541億元，增長(zhǎng)率為8.5% ，占比為6.4%。2015年，西安市寫(xiě)字樓完成投資額141.96億元，同比增長(zhǎng)69%；施工面積為795.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%；竣工面積為19.01萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.67%；銷(xiāo)售額為61.52億元，同比增長(zhǎng)43.6%。目前，西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成高新、經(jīng)開(kāi)和曲江“三足鼎立”，高新量?jī)r(jià)領(lǐng)跑全市的格局。西安市政府為促進(jìn)全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，先后出臺(tái)了“房九條”、“棚八條”和“樓十條”等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策。未來(lái)在房地產(chǎn)利好政策的助推下，加之經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化城鎮(zhèn)化水平的穩(wěn)步提升，需求會(huì)得到較大釋放。在商業(yè)地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的大趨勢(shì)下，西安市的寫(xiě)字樓行業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展。預(yù)計(jì)到2021年，西安市寫(xiě)字樓完成投資額有望達(dá)到328.36億元；竣工面積將達(dá)到53.98萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售規(guī)模將達(dá)到183.7億元。
第一章 寫(xiě)字樓的相關(guān)概述 11
第一節(jié) 寫(xiě)字樓定義與特點(diǎn) 11
一、寫(xiě)字樓的定義 11
二、寫(xiě)字樓的特點(diǎn) 11
三、寫(xiě)字樓的模式分析 12
四、寫(xiě)字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 12
第二節(jié) 寫(xiě)字樓的分類(lèi) 13
一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現(xiàn)代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業(yè)開(kāi)發(fā)目的分 14
第三節(jié) 寫(xiě)字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 15
一、頂級(jí)物業(yè)（國(guó)際寫(xiě)字樓） 15
二、高檔物業(yè)（甲級(jí)寫(xiě)字樓） 16
三、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫(xiě)字樓） 17
四、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫(xiě)字樓） 18
第二章 中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 19
第一節(jié) 中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 19
一、寫(xiě)字樓的發(fā)展回顧 19
二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征分析 19
三、寫(xiě)字樓錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)分析 22
四、甲級(jí)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析 22
第二節(jié) 中國(guó)寫(xiě)字樓投資分析 24
一、房地產(chǎn)投資金額分析 24
二、寫(xiě)字樓投資金額分析 25
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源規(guī)模 26
第三節(jié) 中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析 27
一、寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積分析 27
二、寫(xiě)字樓施工面積分析 27
三、寫(xiě)字樓竣工面積分析 27
第四節(jié) 中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況分析 28
一、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積分析 28
二、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售金額分析 28
三、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格分析 29
四、寫(xiě)字樓價(jià)格波動(dòng)原因 29
第三章 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 30
第一節(jié) 西安市地理交通環(huán)境分析 30
一、地理位置 30
二、行政劃分 30
三、土地面積 31
四、交通條件 32
第二節(jié) 西安市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 33
一、西安市GDP增長(zhǎng)情況分析 33
二、西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 33
三、西安市固定資產(chǎn)投資分析 34
四、西安市工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 35
五、西安市居民收入情況分析 36
第三節(jié) 西安市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 36
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 36
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 40
（一）“房九條” 40
（二）“棚八條” 43
（三）“樓十條” 45
三、寫(xiě)字樓調(diào)控政策解讀 48
第四節(jié) 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 49
一、房地產(chǎn)投資金額分析 49
二、房地產(chǎn)施工面積分析 50
三、房地產(chǎn)新開(kāi)工面積分析 50
四、房地產(chǎn)竣工面積分析 51
五、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積分析 51
六、房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額分析 51
七、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 52
第四章 西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需狀況分析 53
第一節(jié) 西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析 53
第二節(jié) 西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析 53
一、西安市寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積 53
二、西安市寫(xiě)字樓施工面積分析 53
三、西安市寫(xiě)字樓竣工面積分析 54
第三節(jié) 西安市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況分析 54
一、西安市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積分析 54
二、西安市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售金額分析 55
三、西安市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格分析 55
第四節(jié) 西安市寫(xiě)字樓出租需求分析 56
一、西安市寫(xiě)字樓出租面積分析 56
二、西安市寫(xiě)字樓出租情況分析 56
三、西安市寫(xiě)字樓出租需求分析 57
第五章 西安市重點(diǎn)行政區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 58
第一節(jié) 雁塔區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 58
一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況分析 58
（一）高新板塊寫(xiě)字樓概況 58
（二）曲江板塊寫(xiě)字樓概況 58
二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析 59
三、寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售分析 59
四、寫(xiě)字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 59
五、寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 60
六、寫(xiě)字樓租金水平分析 61
第二節(jié) 未央?yún)^(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 62
一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況分析 62
二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析 62
三、寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售分析 63
四、寫(xiě)字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 63
五、寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 64
六、寫(xiě)字樓租金水平分析 65
第三節(jié) 長(zhǎng)安區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 65
一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析 65
二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售分析 65
三、寫(xiě)字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 66
四、寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 66
五、寫(xiě)字樓租金水平分析 67
第六章 西安市寫(xiě)字樓客戶(hù)類(lèi)型與營(yíng)銷(xiāo)策略 68
第一節(jié) 西安市寫(xiě)字樓客戶(hù)類(lèi)型分析 68
一、跨國(guó)公司客戶(hù) 68
二、金融企業(yè)客戶(hù) 68
三、工業(yè)企業(yè)客戶(hù) 68
四、貿(mào)易企業(yè)客戶(hù) 68
五、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 69
六、其他類(lèi)型客戶(hù) 69
第二節(jié) 西安市寫(xiě)字樓客戶(hù)選擇因素 69
一、地理位置 69
二、物業(yè)服務(wù) 70
三、租金水平 70
四、內(nèi)部裝修 70
五、通信網(wǎng)路 71
六、商業(yè)配套 71
第三節(jié) 西安市寫(xiě)字樓客戶(hù)銷(xiāo)售策略分析 71
一、注重采集企業(yè)客戶(hù)關(guān)鍵信息 71
二、注重管理跟蹤潛在客戶(hù)線索 71
三、強(qiáng)調(diào)客戶(hù)決策人的公關(guān)管理 72
四、強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào) 72
五、強(qiáng)調(diào)對(duì)企業(yè)客戶(hù)商圈的支持 73
第七章 西安市寫(xiě)字樓招商定位與策略分析 74
第一節(jié) 西安市寫(xiě)字樓招商階段分析 74
一、開(kāi)發(fā)前期招商 74
二、開(kāi)發(fā)中期招商 75
三、開(kāi)業(yè)階段招商 75
四、開(kāi)業(yè)后的招商 76
第二節(jié) 西安市寫(xiě)字樓招商定位要素 76
一、寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)定位 76
二、寫(xiě)字樓目標(biāo)市場(chǎng) 77
三、寫(xiě)字樓主題特色 77
四、寫(xiě)字樓品種組合 77
第三節(jié) 西安市寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣工具 77
一、樓書(shū) 77
二、DM單 79
三、VI系統(tǒng) 79
四、戶(hù)外包裝 80
五、報(bào)紙廣告 80
六、車(chē)身廣告 81
第四節(jié) 西安市寫(xiě)字樓招商策略分析 81
一、寫(xiě)字樓項(xiàng)目的招商定位 81
二、寫(xiě)字樓招商的廣告推廣 82
三、寫(xiě)字樓的招商流程分析 83
四、寫(xiě)字樓的招商策略建議 85
五、寫(xiě)字樓的招商管理流程 88
第八章 西安市寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 92
第一節(jié) 西安市寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)方式 92
一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 92
二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)服務(wù) 92
三、專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 92
第二節(jié) 西安市寫(xiě)字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 93
一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 93
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 93
三、成立業(yè)主委員會(huì) 93
四、編寫(xiě)物業(yè)維修公約 93
五、制訂規(guī)劃并具體落實(shí) 93
六、做好物業(yè)的接管驗(yàn)收 93
第三節(jié) 西安市寫(xiě)字樓物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)租售管理 94
一、寫(xiě)字樓租賃合同的簽訂 94
二、寫(xiě)字樓租賃合同的執(zhí)行 94
三、寫(xiě)字樓客戶(hù)的選擇 94
四、寫(xiě)字樓租金的確定 97
第四節(jié) 西安市寫(xiě)字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 98
一、寫(xiě)字樓前臺(tái)服務(wù)內(nèi)容 98
二、寫(xiě)字樓設(shè)施設(shè)備管理 99
三、寫(xiě)字樓的安全服務(wù) 100
四、寫(xiě)字樓的消防管理 100
五、寫(xiě)字樓的保潔管理 101
第五節(jié) 西安市寫(xiě)字樓物業(yè)管理的策略分析 101
一、物業(yè)管理水平影響寫(xiě)字樓品質(zhì) 101
二、掌握客戶(hù)需求提供針對(duì)性服務(wù) 102
三、細(xì)分主流客戶(hù)突出服務(wù)重點(diǎn) 103
四、前瞻性的運(yùn)作滿(mǎn)足客戶(hù)期望 103
五、運(yùn)用特色管理成就超值服務(wù) 103
第九章 西安市寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略分析 106
第一節(jié) 西安市寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要點(diǎn)分析 106
一、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)策略分析 106
二、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)調(diào)查分析 107
三、寫(xiě)字樓的地塊定位建議 108
四、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求分析 109
五、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供給分析 110
第二節(jié) 西安市寫(xiě)字樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 111
一、寫(xiě)字樓建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 111
二、寫(xiě)字樓配置規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 112
三、寫(xiě)字樓智能辦公設(shè)計(jì)分析 113
四、寫(xiě)字樓生態(tài)辦公設(shè)計(jì)分析 115
第三節(jié) 西安市超高層高端寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)趨勢(shì) 118
一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 118
二、更注重與城市關(guān)系的融合 118
三、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 119
第十章 西安市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)重點(diǎn)企業(yè)分析 123
第一節(jié) 天地源股份有限公司 123
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 123
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 123
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 123
四、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 124
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 125
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 125
第二節(jié) 西安振業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 126
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 126
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 126
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 126
四、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 127
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 127
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 128
第三節(jié) 西安高科（集團(tuán)）公司 128
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 128
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 128
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 129
四、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 130
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 131
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 131
第四節(jié) 天朗控股集團(tuán) 132
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 132
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 132
三、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 134
四、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)分析 135
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 135
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 136
第五節(jié) 西安萬(wàn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 136
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 136
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)情況 136
三、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 137
四、企業(yè)寫(xiě)字樓盤(pán)情況 137
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 137
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 138
第十一章 2018-2023年西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析 139
第一節(jié) 2018-2023年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景分析 139
一、中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景樂(lè)觀 139
二、寫(xiě)字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?139
三、寫(xiě)字樓成地產(chǎn)投資新趨勢(shì) 140
四、郊區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景分析 140
第二節(jié) 2018-2023年西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析 141
一、價(jià)值取向明朗化 141
二、產(chǎn)品符合時(shí)代特質(zhì) 142
三、與國(guó)際化辦公需求相符合 144
第三節(jié) 2018-2023年西安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 144
一、寫(xiě)字樓投資規(guī)模預(yù)測(cè)分析 144
二、寫(xiě)字樓供給規(guī)模預(yù)測(cè)分析 145
三、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)測(cè)分析 146
第十二章 2018-2023年西安市寫(xiě)字樓投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 147
第一節(jié) 2018-2023年西安市寫(xiě)字樓投資盈利分析 147
一、寫(xiě)字樓投資開(kāi)發(fā)特性 147
二、寫(xiě)字樓投資開(kāi)發(fā)條件 148
三、寫(xiě)字樓盈利模式分析 149
四、寫(xiě)字樓投資成本分析 153
五、寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率 154
第二節(jié) 2018-2023年西安市寫(xiě)字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析 155
一、政策風(fēng)險(xiǎn) 155
二、地段風(fēng)險(xiǎn) 156
三、功能風(fēng)險(xiǎn) 157
四、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 157
五、空置風(fēng)險(xiǎn) 157
六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 157
第三節(jié) 2018-2023年西安市寫(xiě)字樓投融資策略分析 157
一、寫(xiě)字樓項(xiàng)目融資渠道 157
二、寫(xiě)字樓投資技巧分析 159
三、寫(xiě)字樓投資策略分析 160
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