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內容概括

2021年版珠海市城市更新運作路徑及項目投資機會調查研究報告

報告目錄

第一章 2021年城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢分析 11

第一節(jié) 城市開發(fā)創(chuàng)新思維分析 11

一、導入創(chuàng)新視野：重新衡量國際城市 11
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 18
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經濟城市 20
四、城市經濟創(chuàng)新：跨越資本驅動時代 20
五、城市社會創(chuàng)新：幸福定義國際城市新標桿 21
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領作用 22
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 24
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 25
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應 26

第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設的基本模式 27

一、工業(yè)創(chuàng)新主導型模式 27
二、服務創(chuàng)新主導型模式 27
三、文化創(chuàng)新主導型模式 28
四、科技創(chuàng)新主導型模式 28
五、機制創(chuàng)新主導型模式 28
六、多驅聯(lián)動創(chuàng)新型模式 28

第二章 2020年中國城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢分析 30

第一節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程 30

一、中國的城鎮(zhèn)化進程分析 30
二、中國城市規(guī)模增長情況 30
三、中國重點城市經濟指標 31
四、中國各地區(qū)城市建設情況 33
五、中國主要城市群發(fā)展情況 34
六、城鎮(zhèn)化對國民經濟的貢獻 58

第二節(jié) 中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的質量分析 60

一、城鎮(zhèn)化質量的內涵界定 60
二、城鎮(zhèn)化質量評價指標體系 60
三、中國城鎮(zhèn)化質量評定分析 62
（一）主要城市城鎮(zhèn)化質量現狀 62
（二）城鎮(zhèn)化質量評分指標情況 67

第三節(jié) 中國城鎮(zhèn)化產生的問題分析 73

一、中國城鎮(zhèn)化建設特征分析 73
二、中國城鎮(zhèn)化建設誤區(qū)分析 77
三、中國城鎮(zhèn)化模式困境分析 81
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 81
（二）城市規(guī)模質量失衡 83
（三）城市功能定位缺失 83
（四）資源環(huán)境問題突出 84
（五）城市治理能力滯后 84

第四節(jié) 中國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 86

一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 86
二、新型城鎮(zhèn)化特點和要求 86
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 88
四、新型城鎮(zhèn)化的推動措施 89
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 90
（一）土地流轉改革分析 90
（二）戶籍制度改革分析 91
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 92
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 93

第三章城市更新內涵理念分析 94

第一節(jié) 城市更新的基本概念 94

一、城市更新概念的內涵 94
二、城市更新的主要內容 94
（一）城市產業(yè)結構調整 94
（二）城市功能定位調整 95
（三）確定城市適宜人口 95
（四）確定城市開發(fā)強度 95
（五）城市空間形象定位 95
（六）城市用地布局與結構調整 95
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 95
（八）城市文化復蘇與更新 95
三、城市更新的目的 95
四、城市更新的分類 96
（一）整治類城市更新 96
（二）改建類城市更新 96
（三）拆建類城市更新 97
五、珠海城市更新方式 97
（一）變廢為寶 97
（二）產業(yè)升級 97
（三）節(jié)約用地 98
（四）新建保障房 98
（五）穿衣戴帽 98
（六）公共配套 98

第二節(jié) 城市更新的起源 99

一、城市更新的背景與發(fā)展階段 99
二、城市更新的理論基礎 100
三、中國城市更新興起的原因及背景 101

第四章珠海市城市更新投資機會研究 103

第一節(jié) 珠海市社會經濟環(huán)境分析 103

一、珠海市國民經濟發(fā)展情況 103
二、珠海市城市建設主要指標 103
三、珠海市城市人口增長情況 105
四、珠海市土地供應成交分析 105
（一）珠海市土地供應情況分析 105
（二）珠海市土地成交情況分析 107
（三）珠海市土地成交金額情況 110
五、珠海市城市更新市場發(fā)展現狀 112
（一）珠海市固定資產投資情況 112
（二）珠海市房地產投資建設規(guī)模 113
（三）珠海市商品房銷售面積分析 114
（四）珠海市商品房交易價格趨勢 114

第二節(jié) 珠海市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 115

一、珠海市城市發(fā)展定位 115
二、珠海市各區(qū)域定位 116
三、珠海市城市發(fā)展目標 117
四、珠海市城市發(fā)展政策指引 117
五、珠海市城市發(fā)展布局 119
（一）交通體系規(guī)劃 119
1、城市對外交通規(guī)劃 119
2、城市道路交通規(guī)劃 121
3、2021年珠海市街道改造動態(tài) 124
（二）居住用地布局 124
（三）工業(yè)用地布局 126
（四）商業(yè)用地布局 127

第三節(jié) 珠海市城市更新房地產企業(yè)機會分析 133

一、珠海市城市更新項目發(fā)展歷程 133
二、珠海市城市更新近期重點地區(qū) 133
三、珠海市城市更新啟動項目大全 134
（一）城中舊村改造項目 134
（二）整治類城市更新項目 134
（三）改建類城市更新項目 135
（四）拆建類城市更新項目 135
四、珠海市城市更新市場競爭形勢 136
五、珠海市城市更新項目成功范例 138
（一）南屏“V12” 138
（二）前山（B區(qū)）舊村改建 138
六、珠海市正在推進的主要項目 139
（一）城市之心 139
（二）香洲漁港搬遷 140
（三）海濱泳場改造工程 141

第五章城市更新項目開發(fā)運作要點 143

第一節(jié) 城市更新項目 143

一、城市更新項目價值鏈條 143
二、城市更新土地運營階段 143
（一）前期準備 143
（二）拆遷實施 144
（三）開發(fā)實施 145

第二節(jié) 城市更新主要的運作模式對比 146

一、城市發(fā)展基金模式 146
二、MUT模式 147
三、SUR模式 147
四、IDP模式 148

第三節(jié) 項目盈利模式優(yōu)劣勢對比 148

一、城投自主進行一級開發(fā) 148
（一）模式運作流程 148
（二）模式利弊分析 149
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報率 150
（一）模式運作流程 150
（二）模式利弊分析 150
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 151
（一）模式運作流程 151
（二）模式利弊分析 152
四、城投取地自主進行二級開發(fā) 154
（一）模式運作流程 154
（二）模式利弊分析 154
五、城投取地轉讓變現 155
（一）模式運作流程 155
（二）模式利弊分析 155
六、合作取地進行二級開發(fā) 156
（一）模式運作流程 156
（二）模式利弊分析 156
七、BOT項目轉讓 156
（一）模式運作流程 156
（二）模式利弊分析 157

第六章全國舊城改造重點案例分析 158

第一節(jié) “新天地”項目案例分析 158

一、項目地塊特征 158
二、項目開發(fā)特點 158
三、項目開發(fā)成本 158
四、項目整體策略 159
（一）項目定位 159
（二）項目規(guī)劃理念 159
（三）項目整體框架 159
五、“新天地”項目營銷藝術 160
六、“新天地”項目成功效應 160

第二節(jié) 中遠兩灣城項目案例分析 161

一、項目地塊特征 161
二、項目開發(fā)特點 161
三、項目開發(fā)成本 162
四、項目整體規(guī)劃 162
五、項目開發(fā)策略 163
六、項目經濟評價 164

第三節(jié) 江南新苑項目案例分析 164

一、項目地塊特征 164
二、項目開發(fā)特點 165
三、項目設計分析 166
四、項目整體規(guī)劃 168
五、物業(yè)經營統(tǒng)籌 171
六、項目事件營銷 171

第四節(jié) 金色夏威夷項目案例分析 172

一、項目地塊特征 172
二、項目整體策略 173
三、商業(yè)項目策略 173
四、寫字樓的策略 174
五、公寓策略分析 175
六、成功策略解讀 175

第七章珠海市城市更新項目定位策略 176

第一節(jié) 城市更新項目發(fā)展策略 176

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 176
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 177
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 177
四、以更新單元為單位進行規(guī)劃 177
五、控制城市更新節(jié)奏 178

第二節(jié) 城市更新項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 178

一、定位依據 178
二、戰(zhàn)略定位 184
三、定位描述 186
四、主要目標 187
五、戰(zhàn)略格局 188

第三節(jié) 珠海城市主體功能區(qū) 192

一、提升完善區(qū) 193
二、集聚發(fā)展區(qū) 194
三、生態(tài)發(fā)展區(qū) 196
四、禁止開發(fā)區(qū) 198
五、各區(qū)主體功能定位 201

第四節(jié) 城市功能與產業(yè)設置原則 201

一、區(qū)域特色原則 201
二、適當多樣化原則 202
三、相對集中原則 202
四、互補發(fā)展原則 202

第五節(jié) 現代產業(yè)體系打造計劃 203

一、培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè) 203
二、優(yōu)先發(fā)展高端服務業(yè) 203
三、加快發(fā)展高新技術產業(yè) 203
四、大力發(fā)展高端制造業(yè) 203
五、創(chuàng)新發(fā)展特色海洋經濟和生態(tài)農業(yè) 204

第八章珠海市城市更新整體包裝及推廣策略 205

第一節(jié) 招商引資策略 205

一、總體策略 205
二、策略具體分解 205
（一）規(guī)劃為本、配套先行 205
（二）改善環(huán)境、吸引投資 205
（三）政府公關、游說外資 206
（四）整合園區(qū)、集群產業(yè) 206
三、招商操作要點 206

第二節(jié) 整體包裝策略 207

一、總體形象策略 207
二、歷史文化概念包裝建議 207
三、商業(yè)概念包裝建議 207
四、現場包裝建議 208
五、項目宣傳及推廣 208

第三節(jié) 招商引資模式設計 210

一、招商項目設定 210
二、招商方式設定 211
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 211
（二）現代主要招商引資方式 211
（三）珠海市主要的招商方式 212
三、招商政策措施設定 212
四、招商形象展示設定 213
五、招商引資計劃 214
（一）招商客戶目標鎖定 214
（二）招商區(qū)域目標鎖定 214
（三）招商引資步驟 214

第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題 215

一、招商引資政府角色扮演的問題 215
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務 216
三、招商引資要有所選擇 216
四、關注引資新變化 217

第九章珠海市更新項目經濟模型研究 218

第一節(jié) 項目地塊地價估算 218

一、基準地價 218
二、項目地塊價格修正 219
三、項目收入與投入 219

第二節(jié) 項目價差 220

第三節(jié) 項目的風險 220

第四節(jié) 項目收益總結 221

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