2021年版珠海市城市更新運(yùn)作路徑及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)調(diào)查研究報(bào)告
第一章 2021年城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢(shì)分析 11
第一節(jié) 城市開發(fā)創(chuàng)新思維分析 11
一、導(dǎo)入創(chuàng)新視野：重新衡量國(guó)際城市 11
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 18
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 20
四、城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新：跨越資本驅(qū)動(dòng)時(shí)代 20
五、城市社會(huì)創(chuàng)新：幸福定義國(guó)際城市新標(biāo)桿 21
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領(lǐng)作用 22
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 24
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 25
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應(yīng) 26
第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設(shè)的基本模式 27
一、工業(yè)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 27
二、服務(wù)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 27
三、文化創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 28
四、科技創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 28
五、機(jī)制創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 28
六、多驅(qū)聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新型模式 28
第二章 2020年中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢(shì)分析 30
第一節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程 30
一、中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析 30
二、中國(guó)城市規(guī)模增長(zhǎng)情況 30
三、中國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 31
四、中國(guó)各地區(qū)城市建設(shè)情況 33
五、中國(guó)主要城市群發(fā)展情況 34
六、城鎮(zhèn)化對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 58
第二節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的質(zhì)量分析 60
一、城鎮(zhèn)化質(zhì)量的內(nèi)涵界定 60
二、城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 60
三、中國(guó)城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)定分析 62
（一）主要城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量現(xiàn)狀 62
（二）城鎮(zhèn)化質(zhì)量評(píng)分指標(biāo)情況 67
第三節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問題分析 73
一、中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)特征分析 73
二、中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)誤區(qū)分析 77
三、中國(guó)城鎮(zhèn)化模式困境分析 81
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 81
（二）城市規(guī)模質(zhì)量失衡 83
（三）城市功能定位缺失 83
（四）資源環(huán)境問題突出 84
（五）城市治理能力滯后 84
第四節(jié) 中國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 86
一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 86
二、新型城鎮(zhèn)化特點(diǎn)和要求 86
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 88
四、新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)措施 89
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 90
（一）土地流轉(zhuǎn)改革分析 90
（二）戶籍制度改革分析 91
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 92
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 93
第三章 城市更新內(nèi)涵理念分析 94
第一節(jié) 城市更新的基本概念 94
一、城市更新概念的內(nèi)涵 94
二、城市更新的主要內(nèi)容 94
（一）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 94
（二）城市功能定位調(diào)整 95
（三）確定城市適宜人口 95
（四）確定城市開發(fā)強(qiáng)度 95
（五）城市空間形象定位 95
（六）城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 95
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 95
（八）城市文化復(fù)蘇與更新 95
三、城市更新的目的 95
四、城市更新的分類 96
（一）整治類城市更新 96
（二）改建類城市更新 96
（三）拆建類城市更新 97
五、珠海城市更新方式 97
（一）變廢為寶 97
（二）產(chǎn)業(yè)升級(jí) 97
（三）節(jié)約用地 98
（四）新建保障房 98
（五）穿衣戴帽 98
（六）公共配套 98
第二節(jié) 城市更新的起源 99
一、城市更新的背景與發(fā)展階段 99
二、城市更新的理論基礎(chǔ) 100
三、中國(guó)城市更新興起的原因及背景 101
第四章 珠海市城市更新投資機(jī)會(huì)研究 103
第一節(jié) 珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 103
一、珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 103
二、珠海市城市建設(shè)主要指標(biāo) 103
三、珠海市城市人口增長(zhǎng)情況 105
四、珠海市土地供應(yīng)成交分析 105
（一）珠海市土地供應(yīng)情況分析 105
（二）珠海市土地成交情況分析 107
（三）珠海市土地成交金額情況 110
五、珠海市城市更新市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 112
（一）珠海市固定資產(chǎn)投資情況 112
（二）珠海市房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模 113
（三）珠海市商品房銷售面積分析 114
（四）珠海市商品房交易價(jià)格趨勢(shì) 114
第二節(jié) 珠海市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 115
一、珠海市城市發(fā)展定位 115
二、珠海市各區(qū)域定位 116
三、珠海市城市發(fā)展目標(biāo) 117
四、珠海市城市發(fā)展政策指引 117
五、珠海市城市發(fā)展布局 119
（一）交通體系規(guī)劃 119
1、城市對(duì)外交通規(guī)劃 119
2、城市道路交通規(guī)劃 121
3、2021年珠海市街道改造動(dòng)態(tài) 124
（二）居住用地布局 124
（三）工業(yè)用地布局 126
（四）商業(yè)用地布局 127
第三節(jié) 珠海市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)會(huì)分析 133
一、珠海市城市更新項(xiàng)目發(fā)展歷程 133
二、珠海市城市更新近期重點(diǎn)地區(qū) 133
三、珠海市城市更新啟動(dòng)項(xiàng)目大全 134
（一）城中舊村改造項(xiàng)目 134
（二）整治類城市更新項(xiàng)目 134
（三）改建類城市更新項(xiàng)目 135
（四）拆建類城市更新項(xiàng)目 135
四、珠海市城市更新市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 136
五、珠海市城市更新項(xiàng)目成功范例 138
（一）南屏“V12” 138
（二）前山（B區(qū)）舊村改建 138
六、珠海市正在推進(jìn)的主要項(xiàng)目 139
（一）城市之心 139
（二）香洲漁港搬遷 140
（三）海濱泳場(chǎng)改造工程 141
第五章 城市更新項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 143
第一節(jié) 城市更新項(xiàng)目 143
一、城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 143
二、城市更新土地運(yùn)營(yíng)階段 143
（一）前期準(zhǔn)備 143
（二）拆遷實(shí)施 144
（三）開發(fā)實(shí)施 145
第二節(jié) 城市更新主要的運(yùn)作模式對(duì)比 146
一、城市發(fā)展基金模式 146
二、MUT模式 147
三、SUR模式 147
四、IDP模式 148
第三節(jié) 項(xiàng)目盈利模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比 148
一、城投自主進(jìn)行一級(jí)開發(fā) 148
（一）模式運(yùn)作流程 148
（二）模式利弊分析 149
二、城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率 150
（一）模式運(yùn)作流程 150
（二）模式利弊分析 150
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅 151
（一）模式運(yùn)作流程 151
（二）模式利弊分析 152
四、城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開發(fā) 154
（一）模式運(yùn)作流程 154
（二）模式利弊分析 154
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 155
（一）模式運(yùn)作流程 155
（二）模式利弊分析 155
六、合作取地進(jìn)行二級(jí)開發(fā) 156
（一）模式運(yùn)作流程 156
（二）模式利弊分析 156
七、BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 156
（一）模式運(yùn)作流程 156
（二）模式利弊分析 157
第六章 全國(guó)舊城改造重點(diǎn)案例分析 158
第一節(jié) “新天地”項(xiàng)目案例分析 158
一、項(xiàng)目地塊特征 158
二、項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn) 158
三、項(xiàng)目開發(fā)成本 158
四、項(xiàng)目整體策略 159
（一）項(xiàng)目定位 159
（二）項(xiàng)目規(guī)劃理念 159
（三）項(xiàng)目整體框架 159
五、“新天地”項(xiàng)目營(yíng)銷藝術(shù) 160
六、“新天地”項(xiàng)目成功效應(yīng) 160
第二節(jié) 中遠(yuǎn)兩灣城項(xiàng)目案例分析 161
一、項(xiàng)目地塊特征 161
二、項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn) 161
三、項(xiàng)目開發(fā)成本 162
四、項(xiàng)目整體規(guī)劃 162
五、項(xiàng)目開發(fā)策略 163
六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 164
第三節(jié) 江南新苑項(xiàng)目案例分析 164
一、項(xiàng)目地塊特征 164
二、項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn) 165
三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析 166
四、項(xiàng)目整體規(guī)劃 168
五、物業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)籌 171
六、項(xiàng)目事件營(yíng)銷 171
第四節(jié) 金色夏威夷項(xiàng)目案例分析 172
一、項(xiàng)目地塊特征 172
二、項(xiàng)目整體策略 173
三、商業(yè)項(xiàng)目策略 173
四、寫字樓的策略 174
五、公寓策略分析 175
六、成功策略解讀 175
第七章 珠海市城市更新項(xiàng)目定位策略 176
第一節(jié) 城市更新項(xiàng)目發(fā)展策略 176
一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 176
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 177
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 177
四、以更新單元為單位進(jìn)行規(guī)劃 177
五、控制城市更新節(jié)奏 178
第二節(jié) 城市更新項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 178
一、定位依據(jù) 178
二、戰(zhàn)略定位 184
三、定位描述 186
四、主要目標(biāo) 187
五、戰(zhàn)略格局 188
第三節(jié) 珠海城市主體功能區(qū) 192
一、提升完善區(qū) 193
二、集聚發(fā)展區(qū) 194
三、生態(tài)發(fā)展區(qū) 196
四、禁止開發(fā)區(qū) 198
五、各區(qū)主體功能定位 201
第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 201
一、區(qū)域特色原則 201
二、適當(dāng)多樣化原則 202
三、相對(duì)集中原則 202
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 202
第五節(jié) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系打造計(jì)劃 203
一、培育發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 203
二、優(yōu)先發(fā)展高端服務(wù)業(yè) 203
三、加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 203
四、大力發(fā)展高端制造業(yè) 203
五、創(chuàng)新發(fā)展特色海洋經(jīng)濟(jì)和生態(tài)農(nóng)業(yè) 204
第八章 珠海市城市更新整體包裝及推廣策略 205
第一節(jié) 招商引資策略 205
一、總體策略 205
二、策略具體分解 205
（一）規(guī)劃為本、配套先行 205
（二）改善環(huán)境、吸引投資 205
（三）政府公關(guān)、游說外資 206
（四）整合園區(qū)、集群產(chǎn)業(yè) 206
三、招商操作要點(diǎn) 206
第二節(jié) 整體包裝策略 207
一、總體形象策略 207
二、歷史文化概念包裝建議 207
三、商業(yè)概念包裝建議 207
四、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 208
五、項(xiàng)目宣傳及推廣 208
第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 210
一、招商項(xiàng)目設(shè)定 210
二、招商方式設(shè)定 211
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 211
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 211
（三）珠海市主要的招商方式 212
三、招商政策措施設(shè)定 212
四、招商形象展示設(shè)定 213
五、招商引資計(jì)劃 214
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 214
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 214
（三）招商引資步驟 214
第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問題 215
一、招商引資政府角色扮演的問題 215
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 216
三、招商引資要有所選擇 216
四、關(guān)注引資新變化 217
第九章 珠海市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)模型研究 218
第一節(jié) 項(xiàng)目地塊地價(jià)估算 218
一、基準(zhǔn)地價(jià) 218
二、項(xiàng)目地塊價(jià)格修正 219
三、項(xiàng)目收入與投入 219
第二節(jié) 項(xiàng)目?jī)r(jià)差 220
第三節(jié) 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 220
第四節(jié) 項(xiàng)目收益總結(jié) 221
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