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內容概括

工業(yè)地產指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。2014年深圳共成功出讓45宗土地（除去企業(yè)轉讓的1宗地），土地出讓金額達551.8390億，同比增長18%；土地出讓面積共計187.5萬平方米，土地均價達到2.94萬/平；建筑面積共計487萬平方米，樓面地價約為11315元/平，同比增長64.5%。2014年深圳土地出讓金總額、樓面地價和土地均價都創(chuàng)下了近幾年來的最高值。從結構上看，2014年分別供應產業(yè)用地156.4公頃，商業(yè)服務設施用地194.4公頃，居住用地184.3公頃，公共基礎設施項目用地833.8公頃。計劃供應滿足了坪山華誼兄弟文化創(chuàng)意產業(yè)項目、龍崗平湖招商銀行貨幣金融服務項目等經營性項目用地需求，同時保障了松崗人民醫(yī)院、橫崗中學、寶安中心區(qū)前海人壽保險項目等社會福利民生項目用地供應。工業(yè)地產是房地產市場“被遺忘的角落”。目前深圳市有開發(fā)商規(guī)模和綜合素質都較高的工業(yè)地產項目，是給市場做了一個引領，具有前瞻性，同時，工業(yè)產品回報比較穩(wěn)定，增值空間比較大，比較靈活的特性，對比目前住宅市場的情況，工業(yè)地產未來的發(fā)展空間或更值得期待。總體看來，工業(yè)地產發(fā)展前景明朗，在較好的宏觀環(huán)境下，對工業(yè)地產運作理念以及運營模式的準確把握，是投資工業(yè)地產成功的前提。產品定位，策劃，規(guī)劃，招商的同步進行是操作的關鍵。借鑒國際工業(yè)地產運作的經驗，理解專業(yè)標準的綜合型服務，像經營城市一樣去經營園區(qū)，這會對工業(yè)地產投資運作成功提供較有力的支持。

報告目錄

第一章工業(yè)地產概述 8

第一節(jié) 工業(yè)地產的基礎界定 8

一、工業(yè)地產的定義 8
二、工業(yè)地產的特性 8
（一）政策主導性 8
（二）區(qū)域性分析 9
（三）項目增值性 9
（四）投資回收期長 10
三、工業(yè)地產的分類 11
（一）物流倉儲 11
（二）工業(yè)廠房 12
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 14

第二節(jié) 工業(yè)地產的開發(fā)模式 15

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 15
（一）開發(fā)主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發(fā)模式流程 16
二、主體企業(yè)引導模式 17
（一）開發(fā)主體 17
（二）操作手段 17
（三）所需外部條件 17
（四）開發(fā)模式流程 17
三、工業(yè)地產商開發(fā)模式 18
（一）開發(fā)主體 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部條件 18
（四）開發(fā)模式流程 18
四、綜合開發(fā)模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19

第三節(jié) 工業(yè)地產主要盈利模式 20

一、工業(yè)地產出租模式 20
二、工業(yè)地產出售模式 20
三、工業(yè)地產REITS 21
四、工業(yè)地產收入來源 21

第二章深圳市工業(yè)地產環(huán)境背景分析 22

第一節(jié) 深圳市宏觀經濟運行情況 22

一、深圳市GDP增長情況 22
二、深圳市固定資產投資 23
（一）全市固定資產投資 23
（二）分區(qū)固定資產投資 23
三、深圳市產業(yè)結構分析 24

第二節(jié) 深圳市工業(yè)經濟運行情況 26

一、深圳市工業(yè)經濟效益情況 26
（一）深圳市工業(yè)增加值 26
（二）分區(qū)域工業(yè)增加值 26
（三）工業(yè)經濟整體效益 27
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 28
（一）工業(yè)發(fā)展情況 28
（二）戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展 29
（三）工業(yè)產業(yè)結構及產值 30
（四）深圳市工業(yè)企業(yè)規(guī)模 31
三、深圳市城市規(guī)劃布局 32
（一）城市土地規(guī)劃 32
（二）工業(yè)布局分析 33

第三節(jié) 深圳市地域環(huán)境分析 35

一、地理位置 35
二、自然資源 35
三、行政區(qū)劃 35
四、文化特點 36

第四節(jié) 深圳市工業(yè)基礎設施建設 36

一、交通 36
二、供電 42
三、供水 43
四、供氣 43
五、排水 43

第五節(jié) 深圳市工業(yè)地產市場政策環(huán)境 44

一、深圳推出“1+6文件”深化土地管理制度改革 44
二、深圳經濟特區(qū)高新技術產業(yè)園區(qū)條例 46

第六節(jié) 深圳市工業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析 47

一、人口數量分析 47
二、消費市場分析 48

第三章深圳市工業(yè)地產一級土地市場研究 49

第一節(jié) 工業(yè)地產價格與其他地產價格走勢對比 49

一、全國四類不同性質土地價格對比 49
二、深圳市不同性質土地價格對比 49

第二節(jié) 深圳市工業(yè)用地供應市場 50

一、主要工業(yè)園區(qū)土地供應情況 50
二、深圳市工業(yè)用地供應價格 50

第三節(jié) 深圳市工業(yè)用地需求市場 51

第四節(jié) 深圳市工業(yè)用地成交情況 52

一、深圳市土地市場成交分析 52
二、深圳市工業(yè)地產成交價格 53

第四章深圳市工業(yè)地產二級市場研究 54

第一節(jié) 深圳市工業(yè)地產開發(fā)現狀 54

一、深圳市工業(yè)地產開發(fā)總況 54
二、深圳市工業(yè)地產發(fā)展趨勢 54
三、深圳市工業(yè)地產開發(fā)與運營 55

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 58

一、單層廠房 58
二、多層廠房 58
三、熱加工廠房 59
四、冷加工廠房 60
五、工業(yè)廠房建設趨勢 60

第三節(jié) 深圳市標準化廠房分析 61

一、工業(yè)廠房投資流程 61
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 61
三、標準廠房成本核算 62
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 64

第五章深圳市典型的工業(yè)地產項目分析 65

第一節(jié) 深圳市高新技術產業(yè)園 65

一、項目分布及體量 65
二、項目產品特征分析 65
三、項目空間布局分析 66

第二節(jié) 深圳灣科技生態(tài)園 68

一、項目分布及體量 68
二、項目產品特征分析 69
三、工業(yè)園區(qū)單位產值 70

第三節(jié) 深圳市軟件產業(yè)基地 70

一、項目分布及體量 70
二、項目產品特征分析 71
三、工業(yè)園區(qū)單位產值 71

第四節(jié) 深圳市生物醫(yī)藥創(chuàng)新產業(yè)園區(qū) 72

一、項目分布及體量 72
二、項目產品特征分析 72
三、工業(yè)園區(qū)單位產值 73
四、園區(qū)項目招商情況 73

第五節(jié) 深圳市銀星高科技工業(yè)園 74

一、項目分布及體量 74
二、項目產品特征分析 74
三、園區(qū)項目招商情況 74

第六節(jié) 深圳市大工業(yè)園區(qū) 75

一、項目分布及體量 75
二、園區(qū)配套特征分析 75
三、園區(qū)項目招商情況 76

第六章深圳市工業(yè)地產開發(fā)招商策略分析 77

第一節(jié) 工業(yè)地產成功開發(fā)要素 77

一、項目選址 77
二、項目定位 77
三、客戶選擇 77
四、宣傳造勢 77
五、產業(yè)招商 78
六、服務水平 78

第二節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)選址策略 78

一、區(qū)域環(huán)境分析 78
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 78
三、產業(yè)依托分析 78
四、交通物流區(qū)位分析 79
五、企業(yè)客戶來源分析 79

第三節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)定位策略 79

一、市場定位的必要 79
二、市場地位的策略 80

第四節(jié) 工業(yè)地產招商引資分析 81

一、招商引資的重要性 81
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 81
三、招商環(huán)境的打造 83
四、選商分析 84

第五節(jié) 工業(yè)地產招商引資方式 84

一、組合營銷 84
二、中介招商 87
三、產業(yè)招商 88
四、網絡招商 89
五、其他招商方式 91

第七章深圳市工業(yè)地產融資渠道選擇策略 93

第一節(jié) 工業(yè)地產企業(yè)股權融資 93

一、股權出讓融資 93
二、增資擴股融資 93
三、產權交易融資 94
四、杠桿收購融資 95
五、風險投資融資 95
六、投資銀行融資 96
七、國內上市融資 96
八、境外上市融資 96
九、買殼上市融資 98

第二節(jié) 房地產投資信托 98

一、房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 98
二、房地產信托發(fā)行結構分析 99
三、房地產信托預期收益率分析 100
四、房地產信托余額規(guī)模分析 101
五、房地產信托期限情況分析 102
六、房地產信托投資方式分析 103

第三節(jié) 產業(yè)投資基金 104

一、中國產業(yè)投資基金發(fā)展現狀 104
二、中國產業(yè)投資基金投資方向 105
三、產業(yè)投資基金融資形式分析 108
四、房地產產業(yè)投資基金運作分析 108
五、工業(yè)地產產業(yè)投資基金運作分析 110

第八章 2018-2022年深圳市工業(yè)地產業(yè)投資環(huán)境及風險 111

第一節(jié) 深圳市工業(yè)地產行業(yè)投資環(huán)境分析 111

一、深圳市工業(yè)地產投資經濟環(huán)境分析 111
二、深圳市工業(yè)地產投資與影響因素分析 111
三、深圳市工業(yè)地產融資新渠道分析 112

第二節(jié) 深圳市工業(yè)地產投資潛力分析 114

一、工業(yè)地產投資價值分析 114
二、工業(yè)地產投資回報率分析 115
三、工業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 115
四、工業(yè)地產區(qū)域投資機會分析 116

第三節(jié) 深圳市工業(yè)地產投資風險分析 118

一、政策風險 118
二、市場風險 118
三、擴張風險 118
四、經營風險 119

第四節(jié) 關于深圳市工業(yè)地產投資的建議 119

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