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內(nèi)容概括

寫(xiě)字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的大廈。有的寫(xiě)字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進(jìn)和技術(shù)水平的提高，加上城市中心地價(jià)的不斷上漲，城市中心的寫(xiě)字樓逐漸向高層和超高層發(fā)展。在寫(xiě)字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務(wù)區(qū)”，為社會(huì)各行各業(yè)，各部門(mén)提供集中辦公的場(chǎng)所，從而大大縮短了社會(huì)各方面人員的空間距離，寫(xiě)字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。近幾年，杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年增長(zhǎng)。截至2015末，杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到了2472億元，同比增長(zhǎng)7.4%；寫(xiě)字樓完成投資額330億元，同比增長(zhǎng)30.26%。2015年，杭州市寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積為422萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.54%；寫(xiě)字樓施工面積為1597萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.32%；杭州市寫(xiě)字樓竣工面積為133萬(wàn)平方米。2015年，杭州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.47%；杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售額為128億元。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”為各行各業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了全新挑戰(zhàn)，杭州商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域迎來(lái)了“互聯(lián)網(wǎng)+輕資產(chǎn)”開(kāi)發(fā)投資模式，即開(kāi)發(fā)商、其他投資者和眾籌參與者投入資金建造住宅、寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心，用住宅銷(xiāo)售收入來(lái)支撐寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心，而他們共同享有寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心的租金收益或初始投資的收益。此外，杭州商業(yè)地產(chǎn)的‘互聯(lián)網(wǎng)+’衍生的科技讓工作模式向靈活辦公轉(zhuǎn)換。杭州在大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的背景下，更加靈活的辦公空間將幫助去化過(guò)剩的寫(xiě)字樓物業(yè)存量提供出路。未來(lái)幾年，杭州市寫(xiě)字樓行業(yè)將保持較快的增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)投資規(guī)模將維持在相對(duì)較高的水平。預(yù)計(jì)到2021年，杭州市寫(xiě)字樓完成投資額將達(dá)到1171億元；杭州市寫(xiě)字樓竣工面積將達(dá)到231萬(wàn)平方米；杭州寫(xiě)字樓銷(xiāo)售規(guī)模將突破220億元。

報(bào)告目錄

第一章寫(xiě)字樓的相關(guān)概述 10

第一節(jié) 寫(xiě)字樓定義與特點(diǎn) 10

一、寫(xiě)字樓的定義 10
二、寫(xiě)字樓的特點(diǎn) 10
三、寫(xiě)字樓的模式分析 11
四、寫(xiě)字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 11

第二節(jié) 寫(xiě)字樓的分類(lèi) 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現(xiàn)代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業(yè)開(kāi)發(fā)目的分 13

第三節(jié) 寫(xiě)字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 14

一、頂級(jí)物業(yè)（國(guó)際寫(xiě)字樓） 14
二、高檔物業(yè)（甲級(jí)寫(xiě)字樓） 15
三、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫(xiě)字樓） 16
四、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫(xiě)字樓） 17

第二章中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 18

第一節(jié) 中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 18

一、寫(xiě)字樓的發(fā)展回顧 18
二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征分析 19
三、寫(xiě)字樓錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)分析 21
四、甲級(jí)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)分析 22

第二節(jié) 中國(guó)寫(xiě)字樓投資分析 24

一、房地產(chǎn)投資金額分析 24
二、寫(xiě)字樓投資金額分析 26
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源規(guī)模 26

第三節(jié) 中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析 27

一、寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積 27
二、寫(xiě)字樓施工面積分析 28
三、寫(xiě)字樓竣工面積分析 28

第四節(jié) 中國(guó)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況分析 29

一、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積分析 29
二、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售金額分析 29
三、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格分析 30
四、寫(xiě)字樓價(jià)格波動(dòng)原因 30

第三章杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 31

第一節(jié) 杭州市地理交通環(huán)境分析 31

一、地理位置 31
二、行政劃分 31
三、土地資源 32
四、交通條件 33

第二節(jié) 杭州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 33

一、杭州市GDP增長(zhǎng)情況分析 33
二、杭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 33
三、杭州市固定資產(chǎn)投資分析 34
四、杭州市工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 35
五、杭州市居民收入情況分析 36

第三節(jié) 杭州市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 36

一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 36
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 42
（一）“杭六條”對(duì)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響 42
（二）建房地產(chǎn)企業(yè)重大調(diào)價(jià)政策預(yù)報(bào)制度 43
（三）杭州樓市實(shí)施“限降令” 43
（四）杭州正式調(diào)整限購(gòu)政策 44
三、寫(xiě)字樓調(diào)控政策分析 44

第四節(jié) 杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 45

一、房地產(chǎn)投資金額分析 45
二、房地產(chǎn)施工面積分析 46
三、房地產(chǎn)新開(kāi)工面積分析 46
四、房地產(chǎn)竣工面積分析 47
五、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積分析 47
六、房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額分析 48
七、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 48

第四章杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需狀況分析 50

第一節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析 50

第二節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析 50

一、杭州市寫(xiě)字樓新開(kāi)工面積 50
二、杭州市寫(xiě)字樓施工面積分析 51
三、杭州市寫(xiě)字樓竣工面積分析 51

第三節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況分析 51

一、杭州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積分析 51
二、杭州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售金額分析 52
三、杭州市寫(xiě)字樓待售面積分析 52
四、杭州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格分析 53

第四節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓出租需求分析 53

一、杭州市寫(xiě)字樓出租面積分析 53
二、杭州市寫(xiě)字樓出租情況分析 54
三、杭州市寫(xiě)字樓出租需求分析 54

第五章杭州市重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 55

第一節(jié) 蕭山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 55

一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析 55
二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析 55
三、寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售分析 56
四、寫(xiě)字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 56
五、寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 58
六、寫(xiě)字樓租金水平分析 58

第二節(jié) 余杭區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 59

一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析 59
二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析 60
三、寫(xiě)字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 60
四、寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 62
五、寫(xiě)字樓租金水平分析 63

第三節(jié) 富陽(yáng)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 64

一、寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資分析 64
二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給分析 64
三、寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售分析 64
四、寫(xiě)字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 65
五、寫(xiě)字樓租金水平分析 66

第六章杭州市寫(xiě)字樓客戶類(lèi)型與營(yíng)銷(xiāo)策略 67

第一節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓客戶類(lèi)型分析 67

一、跨國(guó)公司客戶 67
二、金融企業(yè)客戶 67
三、工業(yè)企業(yè)客戶 67
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 67
五、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 68
六、其他類(lèi)型客戶 68

第二節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓客戶選擇因素 68

一、地理位置 68
二、物業(yè)服務(wù) 69
三、租金水平 69
四、內(nèi)部裝修 69
五、通信網(wǎng)路 70
六、商業(yè)配套 70

第三節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓客戶銷(xiāo)售策略分析 70

一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 70
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 70
三、強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 71
四、強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào) 71
五、營(yíng)造對(duì)企業(yè)客戶商圈的支持 72

第七章杭州市寫(xiě)字樓招商定位與策略分析 73

第一節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓招商階段分析 73

一、開(kāi)發(fā)前期招商 73
二、開(kāi)發(fā)中期招商 74
三、開(kāi)業(yè)階段招商 74
四、開(kāi)業(yè)后的招商 75

第二節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓招商定位要素 75

一、寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)定位 75
二、寫(xiě)字樓目標(biāo)市場(chǎng) 76
三、寫(xiě)字樓主題特色 76
四、寫(xiě)字樓品種組合 76

第三節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)推廣工具 76

一、樓書(shū) 76
二、DM單 78
三、VI系統(tǒng) 78
四、戶外包裝 79
五、報(bào)紙廣告 79
六、車(chē)身廣告 80

第四節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓招商策略分析 80

一、寫(xiě)字樓項(xiàng)目的招商定位 80
二、寫(xiě)字樓招商的廣告推廣 81
三、寫(xiě)字樓的招商流程分析 82
四、寫(xiě)字樓的招商策略建議 84
五、寫(xiě)字樓的招商管理流程 86

第八章杭州市寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 90

第一節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)方式 90

一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 90
二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)服務(wù) 90
三、專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 90

第二節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 91

一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 91
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 91
三、成立業(yè)主委員會(huì) 91
四、編寫(xiě)物業(yè)維修公約 91
五、制訂規(guī)劃并具體落實(shí) 91
六、做好物業(yè)的接管驗(yàn)收 91

第三節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)租售管理 92

一、寫(xiě)字樓租賃合同的簽訂 92
二、寫(xiě)字樓租賃合同的執(zhí)行 92
三、寫(xiě)字樓客戶的選擇 92
四、寫(xiě)字樓租金的確定 95

第四節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 96

一、寫(xiě)字樓前臺(tái)服務(wù)內(nèi)容 96
二、寫(xiě)字樓設(shè)施設(shè)備管理 97
三、寫(xiě)字樓的安全服務(wù) 97
四、寫(xiě)字樓的消防管理 98
五、寫(xiě)字樓的保潔管理 98

第五節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓物業(yè)管理的策略分析 99

一、物業(yè)管理水平影響寫(xiě)字樓品質(zhì) 99
二、掌握客戶需求提供針對(duì)性服務(wù) 99
三、細(xì)分主流客戶突出服務(wù)重點(diǎn) 100
四、前瞻性的運(yùn)作滿足客戶期望 101
五、運(yùn)用特色管理成就超值服務(wù) 101

第九章杭州市寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略分析 103

第一節(jié) 杭州市寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要點(diǎn)分析 103

一、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)策略分析 103
二、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)調(diào)查分析 104
三、寫(xiě)字樓的地塊定位建議 105
四、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求分析 106
五、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)供給分析 107
二、寫(xiě)字樓配置規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 109
四、寫(xiě)字樓生態(tài)辦公設(shè)計(jì)分析 112

第三節(jié) 杭州市超高層高端寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)趨勢(shì) 115

一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 115
二、更注重與城市關(guān)系的融合 115
三、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 116

第十章杭州市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)重點(diǎn)企業(yè)分析 120

第一節(jié) 杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 120

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 120
二、企業(yè)主要產(chǎn)品情況 120
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 120
四、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 121
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 122
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 123

第二節(jié) 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 123

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 123
二、企業(yè)主要產(chǎn)品分析 124
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 124
四、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 125
五、企業(yè)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)分析 125
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 126

第三節(jié) 宋都基業(yè)投資股份有限公司 126

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 126
二、企業(yè)主要產(chǎn)品情況 126
三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析 126
四、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 127
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 127
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 128

第四節(jié) 海威控股有限公司 128

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 128
二、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 129
三、企業(yè)寫(xiě)字樓盤(pán)介紹 129
四、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 129

第五節(jié) 博地控股集團(tuán)有限公司 129

一、企業(yè)發(fā)展基本情況 129
二、企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分析 130
三、企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析 130
四、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 131

第十一章 2018-2023年杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析 132

第一節(jié) 2018-2023年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景分析 132

一、中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景樂(lè)觀 132
二、寫(xiě)字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?132
三、寫(xiě)字樓成地產(chǎn)投資新趨勢(shì) 133
四、郊區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景看好 133

第二節(jié) 2018-2023年杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析 134

一、價(jià)值取向明朗化 134
二、產(chǎn)品符合時(shí)代特質(zhì) 135
三、與國(guó)際化辦公需求相符合 137

第三節(jié) 2018-2023年杭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 137

一、寫(xiě)字樓投資規(guī)模預(yù)測(cè)分析 137
二、寫(xiě)字樓供給規(guī)模預(yù)測(cè)分析 138
三、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售規(guī)模預(yù)測(cè)分析 139

第十二章 2018-2023年杭州市寫(xiě)字樓投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 140

第一節(jié) 2018-2023年杭州市寫(xiě)字樓投資盈利分析 140

一、寫(xiě)字樓投資開(kāi)發(fā)特性 140
二、寫(xiě)字樓投資開(kāi)發(fā)條件 141
三、寫(xiě)字樓盈利模式分析 142
四、寫(xiě)字樓投資成本分析 146
五、寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率 147

第二節(jié) 2018-2023年杭州市寫(xiě)字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析 148

一、政策風(fēng)險(xiǎn) 148
二、地段風(fēng)險(xiǎn) 149
三、功能風(fēng)險(xiǎn) 150
四、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 150
五、空置風(fēng)險(xiǎn) 150
六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 150

第三節(jié) 2018-2023年杭州市寫(xiě)字樓投融資策略分析 150

一、寫(xiě)字樓項(xiàng)目融資渠道 150
二、寫(xiě)字樓投資技巧分析 152
三、寫(xiě)字樓投資策略分析 153

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