寫字樓是供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈，是商品經(jīng)濟和社會專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)大大縮短了社會各行業(yè)、各系統(tǒng)部門、公司機構(gòu)人員的空間距離，為他們集中辦公，進行商務、公務往來等提供了極大的便利。我國寫字樓經(jīng)歷了從普通型商務寫字樓、綜合型仿國際標準寫字樓、智能型商務寫字樓到國際型頂級商務寫字樓的發(fā)展演變。當前，中國寫字樓的建設規(guī)模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規(guī)模均達到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發(fā)也方興未艾。寫字樓經(jīng)濟在各個主要城市均已成為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調(diào)控，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出一片繁榮景象。，我國寫字樓開發(fā)投資額4652億元，同比增長38.2%；寫字樓累計施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；寫字樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。1-12月，我國寫字樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；寫字樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。近年來寫字樓物業(yè)的投資年回報在4-10%，同時寫字樓物業(yè)帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。如果說21世紀前10年是住宅市場投資的黃金時代，那么后10年則是寫字樓地產(chǎn)投資的黃金時代。隨著政策調(diào)整和城市的發(fā)展，越來越多的人正把目光投到寫字樓市場，而日益向高端發(fā)展的寫字樓必然會得到廣大投資者的青睞，預計未來幾年寫字樓市場發(fā)展前景看好。
第一章 寫字樓的相關(guān)概述 11
第一節(jié) 寫字樓定義與特點 11
一、寫字樓的定義 11
二、寫字樓的特點 11
三、寫字樓的模式分析 12
四、寫字樓與商務公寓的區(qū)別 12
第二節(jié) 寫字樓的分類 13
一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現(xiàn)代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 14
第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標準 15
一、頂級物業(yè)（國際寫字樓） 15
二、高檔物業(yè)（甲級寫字樓） 16
三、中檔物業(yè)（乙級寫字樓） 17
四、低檔物業(yè)（丙級寫字樓） 18
第二章 中國寫字樓市場分析 19
第一節(jié) 中國寫字樓市場現(xiàn)狀分析 19
一、寫字樓的發(fā)展回顧 19
二、寫字樓市場特征分析 20
三、寫字樓錯位競爭分析 22
四、甲級寫字樓競爭分析 23
第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 25
一、房地產(chǎn)投資金額分析 25
二、寫字樓投資金額分析 26
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 27
第三節(jié) 中國寫字樓市場供給分析 28
一、寫字樓新開工面積 28
二、寫字樓施工面積分析 29
三、寫字樓竣工面積分析 29
第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 30
一、寫字樓銷售面積分析 30
二、寫字樓銷售金額分析 30
三、寫字樓銷售價格分析 31
四、寫字樓價格波動原因 32
第三章 長沙房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 33
第一節(jié) 長沙地理交通環(huán)境分析 33
一、地理位置 33
二、行政劃分 33
三、土地資源 33
四、交通條件 37
第二節(jié) 長沙宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 38
一、長沙GDP增長情況分析 38
二、長沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 38
三、長沙固定資產(chǎn)投資分析 39
四、長沙工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 40
五、長沙居民收入情況分析 41
第三節(jié) 長沙房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 41
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 41
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 47
三、寫字樓相關(guān)政策分析 48
第四節(jié) 長沙房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 50
一、房地產(chǎn)投資金額分析 50
二、房地產(chǎn)施工面積分析 50
三、房地產(chǎn)竣工面積分析 50
四、房地產(chǎn)銷售面積分析 51
五、房地產(chǎn)銷售金額分析 51
六、房地產(chǎn)市場價格分析 52
第四章 長沙寫字樓市場分析 53
第一節(jié) 長沙寫字樓市場分析 53
一、長沙寫字樓分布分析 53
二、長沙中心區(qū)寫字樓分布分析 54
三、長沙各類型寫字樓發(fā)展分析 55
四、長沙酒店寫字樓市場分析 56
第二節(jié) 長沙寫字樓市場投資分析 59
一、長沙房地產(chǎn)投資額分析 59
二、長沙寫字樓投資額分析 59
三、長沙寫字樓投資情況 59
第三節(jié) 長沙寫字樓市場供給分析 60
一、長沙寫字樓新開工面積 60
二、長沙寫字樓施工面積分析 61
三、長沙寫字樓竣工面積分析 61
第四節(jié) 長沙寫字樓銷售情況分析 62
一、長沙寫字樓銷售面積分析 62
二、長沙寫字樓銷售金額分析 62
三、長沙寫字樓待售面積分析 63
四、長沙寫字樓銷售價格分析 63
第五節(jié) 長沙寫字樓出租需求分析 64
一、長沙寫字樓出租面積分析 64
二、長沙寫字樓出租需求分析 64
三、長沙寫字樓的出租率分析 65
第五章 長沙重點區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?66
第一節(jié) 岳麓區(qū)寫字樓市場分析 66
一、寫字樓建設項目分析 66
二、寫字樓需求情況分析 69
三、寫字樓租金水平分析 70
第二節(jié) 天心區(qū)寫字樓市場分析 71
一、寫字樓建設項目分析 71
二、寫字樓需求情況分析 71
三、寫字樓租金水平分析 72
第三節(jié) 雨花區(qū)寫字樓市場分析 73
一、寫字樓建設項目分析 73
二、寫字樓需求情況分析 75
三、寫字樓租金水平分析 75
第四節(jié) 開福區(qū)寫字樓市場分析 75
一、寫字樓建設項目分析 75
二、寫字樓需求情況分析 81
三、寫字樓租金水平分析 81
第五節(jié) 芙蓉區(qū)寫字樓市場分析 82
一、寫字樓建設項目分析 82
二、寫字樓需求情況分析 84
三、寫字樓租金水平分析 84
第六章 長沙寫字樓客戶類型與營銷策略 85
第一節(jié) 長沙寫字樓客戶類型分析 85
一、跨國公司客戶 85
二、金融企業(yè)客戶 85
三、工業(yè)企業(yè)客戶 86
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 86
五、專業(yè)服務機構(gòu) 86
六、其他類型客戶 87
第二節(jié) 長沙寫字樓客戶選擇因素 87
一、地理位置 87
二、物業(yè)服務 87
三、租金水平 88
四、內(nèi)部裝修 88
五、通信網(wǎng)路 88
六、商業(yè)配套 88
第三節(jié) 長沙寫字樓客戶銷售策略分析 89
一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 89
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 89
三、強調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 89
四、強調(diào)銷售團隊的組織與協(xié)調(diào) 90
五、營造對企業(yè)客戶商圈的支持 90
第七章 長沙寫字樓招商定位與策略分析 91
第一節(jié) 長沙寫字樓招商階段分析 91
一、開發(fā)前期招商 91
二、開發(fā)中期招商 92
三、開業(yè)階段招商 92
四、開業(yè)后的招商 93
第二節(jié) 長沙寫字樓招商定位要素 93
一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 93
二、寫字樓目標市場 93
三、寫字樓主題特色 94
四、寫字樓品種組合 94
第三節(jié) 長沙寫字樓營銷推廣工具 94
一、樓書 94
二、DM單 96
三、VI系統(tǒng) 96
四、戶外包裝 97
五、報紙廣告 97
六、車身廣告 98
第四節(jié) 長沙寫字樓招商策略分析 98
一、寫字樓項目的招商定位 98
二、寫字樓招商的廣告推廣 99
三、寫字樓的招商流程分析 100
四、寫字樓的招商策略建議 101
五、寫字樓的招商管理流程 104
第八章 長沙寫字樓物業(yè)管理服務分析 108
第一節(jié) 長沙寫字樓物業(yè)服務方式 108
一、委托服務型物業(yè)服務 108
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務 108
三、專業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務 108
第二節(jié) 長沙寫字樓前期物業(yè)服務內(nèi)容 109
一、簽訂物業(yè)服務合同 109
二、制訂物業(yè)服務方案 109
三、成立業(yè)主委員會 109
四、編寫物業(yè)維修公約 109
五、制訂規(guī)劃并具體落實 109
六、做好物業(yè)的接管驗收 109
第三節(jié) 長沙寫字樓物業(yè)營銷租售管理 110
一、寫字樓租賃合同的簽訂 110
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 110
三、寫字樓客戶的選擇 110
四、寫字樓租金的確定 113
第四節(jié) 長沙寫字樓日常物業(yè)服務內(nèi)容 114
一、寫字樓前臺服務內(nèi)容 114
二、寫字樓設施設備管理 115
三、寫字樓的安全服務 115
四、寫字樓的消防管理 116
五、寫字樓的保潔管理 116
第五節(jié) 長沙寫字樓物業(yè)管理的策略分析 117
一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 117
二、掌握客戶需求提供針對性服務 117
三、細分主流客戶突出服務重點 118
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 119
五、運用特色管理成就超值服務 119
第九章 長沙寫字樓項目開發(fā)策略分析 121
第一節(jié) 長沙寫字樓項目開發(fā)要點分析 121
一、寫字樓的開發(fā)策略分析 121
二、寫字樓的市場調(diào)查分析 122
三、寫字樓的地塊定位建議 123
四、寫字樓的市場需求分析 124
五、寫字樓的市場供給分析 125
第二節(jié) 長沙寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃設計 126
一、寫字樓建筑規(guī)劃設計要點 126
二、寫字樓配置規(guī)劃設計要點 127
三、寫字樓智能辦公設計分析 129
四、寫字樓生態(tài)辦公設計分析 130
第三節(jié) 長沙超高層高端寫字樓設計趨勢 133
一、規(guī)模和功能向復合型發(fā)展 133
二、更注重與城市關(guān)系的融合 134
三、產(chǎn)品的設計標準不斷提高 134
第十章 長沙寫字樓開發(fā)重點企業(yè)分析 139
第一節(jié) 湖南投資集團股份有限公司 139
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 139
二、企業(yè)經(jīng)營情況分析 139
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 141
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 142
第二節(jié) 湖南建鴻達實業(yè)集團有限公司 142
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 142
二、企業(yè)產(chǎn)業(yè)介紹 143
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 143
四、企業(yè)發(fā)展動態(tài) 145
第三節(jié) 長沙開福萬達廣場投資有限公司 145
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 145
二、企業(yè)業(yè)務介紹 145
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 145
四、項目動態(tài) 146
第四節(jié) 長沙房產(chǎn)（集團）有限公司 147
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 147
二、企業(yè)產(chǎn)業(yè)介紹 147
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 148
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 149
第五節(jié) 湖南亞大科技實業(yè)有限公司 149
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 149
二、企業(yè)業(yè)務介紹 150
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 150
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 151
第六節(jié) 長沙南湖廣場置業(yè)有限公司 151
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 151
二、企業(yè)業(yè)務介紹 151
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 151
四、項目榮譽 152
第七節(jié) 綠地地產(chǎn)集團長沙置業(yè)有限公司 152
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 152
二、企業(yè)業(yè)務介紹 153
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 153
四、企業(yè)發(fā)展動態(tài) 153
第八節(jié) 湖南德思勤投資有限公司 154
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 154
二、企業(yè)業(yè)務介紹 154
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 154
四、項目榮譽 155
第九節(jié) 湖南綠地金融城置業(yè)有限公司 156
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 156
二、企業(yè)業(yè)務介紹 156
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 156
四、項目動態(tài) 157
第十節(jié) 長沙華創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 157
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 157
二、企業(yè)組織架構(gòu) 158
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 158
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 159
第十一節(jié) 湖南珈鼎置業(yè)發(fā)展有限公司 159
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 159
二、企業(yè)業(yè)務介紹 159
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 160
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 160
第十一章 2018-2023年長沙寫字樓市場前景預測分析 162
第一節(jié) 2018-2023年中國寫字樓市場前景分析 162
一、中國寫字樓市場前景樂觀 162
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?162
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢 163
四、郊區(qū)寫字樓市場前景看好 163
第二節(jié) 2018-2023年長沙寫字樓市場趨勢分析 164
一、價值取向明朗化 164
二、產(chǎn)品符合時代特質(zhì) 165
三、與國際化辦公需求相符合 167
第三節(jié) 2018-2023年長沙寫字樓市場前景預測 167
一、寫字樓投資規(guī)模預測分析 167
二、寫字樓市場供給預測分析 168
三、寫字樓市場需求預測分析 168
四、寫字樓市場價格預測分析 169
第十二章 2018-2023年長沙寫字樓投資風險及策略分析 171
第一節(jié) 2018-2023年長沙寫字樓投資盈利分析 171
一、寫字樓投資開發(fā)特性 171
二、寫字樓投資開發(fā)條件 172
三、寫字樓盈利模式分析 173
四、寫字樓投資成本分析 176
五、寫字樓的投資回報率 177
第二節(jié) 2018-2023年長沙寫字樓投資風險分析 179
一、政策風險 179
二、地段風險 180
三、功能風險 180
四、規(guī)劃風險 180
五、空置風險 180
六、競爭風險 180
第三節(jié) 2018-2023年長沙寫字樓投融資策略分析 181
一、寫字樓項目融資渠道 181
二、寫字樓投資技巧分析 182
三、寫字樓投資策略分析 183
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