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內容概括

工業(yè)地產指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產不僅僅是生產資料，更是一項可以融資的資產，而且，隨著工業(yè)地產價值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產更可以實現(xiàn)企業(yè)資產保值、增值的功能。與青島市區(qū)一海之隔的黃島區(qū)，從地域、經濟發(fā)展、以及較為獨立的保稅區(qū)、大學區(qū)、產業(yè)園來看，與上海的浦東開發(fā)區(qū)有許多相近的地方，尤其是已經建成和在建的跨海大橋、海底隧道，將青島與一海之隔的黃島連接起來。從發(fā)展趨勢分析，由于跨海大橋和海底隧道的建設，拉近了青島、黃島、膠州之間的距離，黃島成為青島工業(yè)地產資源的爭奪地。特別是由于青島市區(qū)發(fā)展趨近飽和，近年來，黃島成為青島市工業(yè)用地出讓的主力軍，黃島基礎設施建設日趨完善，圍繞著石化、家電等產業(yè)建立的產業(yè)鏈條日趨完整，黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)非常的火熱，黃島在現(xiàn)代工業(yè)、港口運輸、土地儲備上，正是承接青島經濟外延發(fā)展的最佳時機，黃島有條件擔起“青島浦東”工業(yè)地產開發(fā)的角色。目前，整個黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)主要是自用為主，專業(yè)的廠房租售開發(fā)商比較少，整個黃島區(qū)除哈高科重點開發(fā)標準化租售廠房并專業(yè)化統(tǒng)一管理外，少有大規(guī)模廠房租售開發(fā)，從黃島區(qū)房地產銷售統(tǒng)計來看，工業(yè)地產未列入專門的統(tǒng)計范疇，出售量幾乎可以忽略不計。目前從黃島區(qū)工業(yè)廠房的租售信息來看，一是廠房面積大多偏小，80%以上都是數(shù)百平小型廠房；二是廠房非常分散，多是個體經營，廠房大多是二手轉讓，缺少積聚性專業(yè)管理的大規(guī)模標準化廠房租售。2013年以來，新注冊黃島區(qū)外投資、注冊資本5000萬元以上的項目中，誠匯雙達生物科技項目、國信遠洋漁業(yè)項目、明陽風電技術項目等9個項目注冊資本達7.67億元。青島魯海豐投資有限公司，注冊資本1億元，將投資101.7億元建設中國北方國際水產品交易中心和冷鏈物流基地，規(guī)劃近期深海魚類年交易量即達100萬噸，交易額150億元。這些大項目的引進及建設，對黃島區(qū)經濟布局優(yōu)化、產業(yè)聯(lián)動、質量提升及轉型升級等方面將產生重要影響?！笆濉逼陂g黃島區(qū)將搶抓“橋隧時代”機遇，立足大青島“環(huán)灣型”城市新格局，努力打造世界級的產業(yè)園區(qū)，力爭用五年時間，把青島經濟技術開發(fā)區(qū)基本建設成為高端產業(yè)集聚區(qū)。

報告目錄

第一章工業(yè)地產概述 8

第一節(jié) 工業(yè)地產的基礎界定 8

一、工業(yè)地產的定義 8
二、工業(yè)地產的特性 8
（一）政策主導性 8
（二）區(qū)域性分析 9
（三）項目增值性 9
（四）投資回收期長 10
三、工業(yè)地產的分類 11
（一）物流倉儲 11
（二）工業(yè)廠房 12
（三）工業(yè)研發(fā)樓宇 14

第二節(jié) 工業(yè)地產的開發(fā)模式 15

一、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 15
（一）開發(fā)主體 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部條件 16
（四）開發(fā)模式流程 16
（五）開發(fā)模式案例 17
二、主體企業(yè)引導模式 19
（一）開發(fā)主體 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部條件 19
（四）開發(fā)模式流程 19
（五）開發(fā)模式案例 20
三、工業(yè)地產商開發(fā)模式 21
（一）開發(fā)主體 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部條件 21
（四）開發(fā)模式流程 21
（五）開發(fā)模式案例 22
四、綜合開發(fā)模式 23
（一）開發(fā)主體 23
（二）操作手段 23
（三）所需外部條件 23
（四）開發(fā)模式流程 24
（五）開發(fā)模式案例 24

第三節(jié) 工業(yè)地產主要盈利模式 25

一、工業(yè)地產出租模式 25
二、工業(yè)地產出售模式 25
三、工業(yè)地產RELTS 26
四、工業(yè)地產收入來源 26

第二章青島市黃島區(qū)工業(yè)地產環(huán)境背景分析 27

第一節(jié) 青島市黃島區(qū)宏觀經濟運行情況 27

一、青島市黃島區(qū)GDP增長情況 27
二、青島市黃島區(qū)固定資產投資 28
三、青島市黃島區(qū)產業(yè)結構分析 29
四、黃島區(qū)房地產物業(yè)成交規(guī)模 30

第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)經濟運行情況 32

一、青島市黃島區(qū)工業(yè)經濟效益情況 32
（一）青島市黃島區(qū)工業(yè)增加值 32
（二）青島市黃島區(qū)與本市其他區(qū)市工業(yè)增加值對比 32
（三）青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)數(shù)量 33
（四）青島市黃島區(qū)工業(yè)企業(yè)生產效益情況分析 34
二、工業(yè)發(fā)展結構分析 34
（一）按隸屬關系分 34
（二）按登記注冊類型分 35
（三）按輕重工業(yè)分 35
（四）按企業(yè)規(guī)模分 35
（五）按行業(yè)分 35
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)發(fā)展區(qū)域布局 37

第三節(jié) 青島市黃島區(qū)地域環(huán)境分析 37

一、地理位置 37
二、自然環(huán)境 37
三、生態(tài)氣候 38
四、資源分布 38

第四節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)基礎設施建設 39

一、交通 39
二、供電 40
三、供水 41
四、供氣 41
五、排水 42

第五節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產市場政策環(huán)境 42

一、政策環(huán)境綜述 42
二、房地產法規(guī) 44
三、重要政策分析 45
（一）《青島市黃島分區(qū)規(guī)劃》 45
（二）《青島西海岸經濟新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》 49
（三）《青島市“十二五”戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 53

第六節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)社會環(huán)境分析 55

一、人口數(shù)量分析 55
二、消費市場分析 56
三、招商引資情況 57

第三章青島市黃島區(qū)工業(yè)地產一級土地市場研究 59

第一節(jié) 工業(yè)地產價格與其他地產價格走勢對比 59

一、全國四類性質土地價格對比 59
二、青島市四類性質土地價格對比 60
三、黃島區(qū)四類性質土地價格走勢 60

第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地供應市場 61

一、工業(yè)用地供應規(guī)模走勢 61
二、工業(yè)用地供應價格走勢 61
三、工業(yè)用地出讓情況分析 62

第三節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地需求市場 62

一、工業(yè)用地成交統(tǒng)計 62
二、主要工業(yè)園區(qū)成交面積 63
三、供應面積與成交面積對比 63

第四節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)用地價格分析 65

一、工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地成交價格 65
二、青島各區(qū)工業(yè)用地價格對比 65

第四章青島市黃島區(qū)工業(yè)地產二級市場研究 67

第一節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)現(xiàn)狀 67

一、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)總況 67
二、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產發(fā)展特點分析 67
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)企業(yè)進入格局 67

第二節(jié) 各類工業(yè)廠房建設設計 68

一、單層廠房 68
二、多層廠房 69
三、熱加工廠房 69
四、冷加工廠房 70
五、工業(yè)廠房建設趨勢 70

第三節(jié) 青島市黃島區(qū)標準化廠房 71

一、工業(yè)廠房投資流程 71
二、標準工業(yè)廠房優(yōu)勢 72
三、標準廠房成本核算 72
四、定制工業(yè)廠房優(yōu)勢 73

第五章青島市黃島區(qū)典型的工業(yè)地產項目分析 75

第一節(jié) 黃島區(qū)海洋生物產業(yè)園 75

一、園區(qū)基本情況 75
二、園區(qū)運作現(xiàn)狀 75
三、園區(qū)產業(yè)集群特色 75
四、工業(yè)園區(qū)單位產值 76
五、園區(qū)項目招商情況 76

第二節(jié) 中德生態(tài)園 77

一、園區(qū)基本情況 77
二、園區(qū)規(guī)劃及布局 78
三、園區(qū)產業(yè)特征分析 79
四、工業(yè)園區(qū)運作模式 79
五、園區(qū)項目招商情況 80

第三節(jié) 青島信息谷 80

一、園區(qū)基本情況 80
二、園區(qū)功能及布局 81
三、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析 81
四、園區(qū)運作模式分析 82

第四節(jié) 青島國際生態(tài)智慧城 82

一、園區(qū)基本情況 82
二、園區(qū)功能及布局 83
三、園區(qū)運作現(xiàn)狀分析 83
四、園區(qū)運作模式分析 84

第五節(jié) 青島西海岸出口加工區(qū) 84

一、園區(qū)基本情況 84
二、園區(qū)規(guī)劃及布局 85
三、園區(qū)經營運作現(xiàn)狀 85
四、園區(qū)配套住宅開發(fā) 86
五、園區(qū)項目招商情況 87

第六章青島市黃島區(qū)工業(yè)地產開發(fā)招商策略分析 88

第一節(jié) 工業(yè)地產成功開發(fā)要素 88

一、項目選址 88
二、項目定位 88
三、客戶選擇 88
四、宣傳造勢 88
五、產業(yè)招商 89
六、服務水平 89

第二節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)選址策略 89

一、區(qū)域環(huán)境分析 89
二、開發(fā)區(qū)環(huán)境分析 89
三、產業(yè)依托分析 89
四、交通物流區(qū)位分析 90
五、企業(yè)客戶來源分析 90

第三節(jié) 工業(yè)地產開發(fā)定位策略 90

一、市場定位的必要 90
二、市場地位的策略 91

第四節(jié) 工業(yè)地產招商引資分析 92

一、招商引資的重要性 92
二、傳統(tǒng)招商模式的問題 92
三、招商環(huán)境的打造 94
四、選商分析 94

第五節(jié) 工業(yè)地產招商引資方式 96

一、組合營銷 96
二、中介招商 99
三、產業(yè)招商 100
四、網(wǎng)絡招商 101
五、其他招商方式 104

第七章青島市黃島區(qū)工業(yè)地產融資渠道選擇策略 105

第一節(jié) 房地產投資信托 105

一、房地產信托產品發(fā)行規(guī)模 105
二、房地產信托發(fā)行結構分析 105
三、房地產信托發(fā)行情況分析 106
四、房地產信托余額規(guī)模分析 106
五、房地產信托兌付情況分析 106
六、房地產信托投資方式分析 107
七、房地產信托運行趨勢 108

第二節(jié) 產業(yè)投資基金 108

一、中國產業(yè)投資基金發(fā)展現(xiàn)狀 108
二、中國產業(yè)投資基金投資方向 109
三、產業(yè)投資基金融資形式分析 112
四、房地產產業(yè)投資基金運作分析 112
五、工業(yè)地產產業(yè)投資基金運作分析 114

第三節(jié) 工業(yè)地產企業(yè)股權融資 114

一、股權出讓融資 114
二、增資擴股融資 115
三、產權交易融資 116
四、杠桿收購融資 116
五、風險投資融資 117
六、投資銀行融資 117
七、國內上市融資 118
八、境外上市融資 118
九、買殼上市融資 119

第八章 2018-2023年青島市黃島區(qū)工業(yè)地產業(yè)投資環(huán)境及風險 121

第一節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產行業(yè)投資環(huán)境分析 121

一、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資經濟環(huán)境分析 121
二、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資與影響因素分析 123
三、青島市黃島區(qū)工業(yè)地產融資新渠道分析 124

第二節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資潛力分析 126

一、工業(yè)地產投資價值分析 126
二、工業(yè)地產投資回報率分析 127
三、工業(yè)地產區(qū)域投資熱點分析 127

第三節(jié) 青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資風險分析 128

一、政策風險 128
二、市場風險 128
三、擴張風險 129
四、經營風險 129

第四節(jié) 關于青島市黃島區(qū)工業(yè)地產投資的建議 129

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