寫字樓是供各種政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈，是商品經(jīng)濟和社會專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)大大縮短了社會各行業(yè)、各系統(tǒng)部門、公司機構(gòu)人員的空間距離，為他們集中辦公，進行商務(wù)、公務(wù)往來等提供了極大的便利。我國寫字樓經(jīng)歷了從普通型商務(wù)寫字樓、綜合型仿國際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、智能型商務(wù)寫字樓到國際型頂級商務(wù)寫字樓的發(fā)展演變。當(dāng)前，中國寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規(guī)模均達到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發(fā)也方興未艾。寫字樓經(jīng)濟在各個主要城市均已成為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展的重要推動體系。特別是近幾年隨著國家對住宅市場的調(diào)控，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出一片繁榮景象。2013年，我國寫字樓開發(fā)投資額4652億元，同比增長38.2%；寫字樓累計施工面積24577萬平方米，同比增長26.5%；新開工面積6887萬平方米，同比增長15.0%；寫字樓竣工面積2789萬平方米，同比增長20.5%。2013年1-12月，我國寫字樓銷售面積2883萬平方米，同比增長27.9%；寫字樓銷售金額3747億元，同比增長35.1%。2013年，北京市寫字樓完成投資611.7億元，增長59%；新開工面積為671.4萬平方米，增長25.1%；施工面積為2114.1萬平方米，增長23.5%；竣工面積為273.1萬平方米，增長20.4%；北京寫字樓銷售面積為317.9萬平方米，同比增長25.4%；銷售金額為664.85億元，同比增長18.6%。近年來寫字樓物業(yè)的投資年回報在4-10%，同時寫字樓物業(yè)帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長率。如果說21世紀(jì)前10年是住宅市場投資的黃金時代，那么后10年則是寫字樓地產(chǎn)投資的黃金時代。隨著政策調(diào)整和城市的發(fā)展，越來越多的人正把目光投到寫字樓市場，而日益向高端發(fā)展的寫字樓必然會得到廣大投資者的青睞，預(yù)計未來幾年寫字樓市場發(fā)展前景看好。
第一章 寫字樓的相關(guān)概述 12
第一節(jié) 寫字樓定義與特點 12
一、寫字樓的定義 12
二、寫字樓的特點 12
三、寫字樓的模式分析 13
四、寫字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 13
第二節(jié) 寫字樓的分類 14
一、按建筑面積劃分 14^p第
二、按使用功能劃分 14
三、按現(xiàn)代化程度分 15
四、按綜合條件劃分 15
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 15
第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 16
一、頂級物業(yè)（國際寫字樓） 16
二、高檔物業(yè)（甲級寫字樓） 17
三、中檔物業(yè)（乙級寫字樓） 18
四、低檔物業(yè)（丙級寫字樓） 18
第二章 中國寫字樓市場分析 20
第一節(jié) 中國寫字樓市場現(xiàn)狀分析 20
一、寫字樓的發(fā)展回顧 20
二、寫字樓市場特征分析 21
三、寫字樓錯位競爭分析 23
四、甲級寫字樓競爭分析 24
第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 26
一、房地產(chǎn)投資金額分析 26
二、寫字樓投資金額分析 28
三、寫字樓投資類型分布 29
第三節(jié) 中國寫字樓市場供給分析 30
一、寫字樓新開工面積 30
二、寫字樓施工面積分析 31
三、寫字樓竣工面積分析 31
第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 32
一、寫字樓銷售面積分析 32
二、寫字樓銷售金額分析 33
三、寫字樓銷售價格分析 33
四、寫字樓價格波動原因 34
第三章 北京房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 35
第一節(jié) 北京地理交通環(huán)境分析 35
一、地理位置 35
二、行政劃分 35
三、土地資源 36
四、交通條件 36
第二節(jié) 北京宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 39
一、北京GDP增長情況分析 39
二、北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 40
三、北京固定資產(chǎn)投資分析 41
四、北京工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 42
五、北京居民收入情況分析 42
第三節(jié) 北京房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 43
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 43
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 49
三、寫字樓相關(guān)政策分析 51
第四節(jié) 北京房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 52
一、房地產(chǎn)投資金額分析 52
二、房地產(chǎn)施工面積分析 53
三、房地產(chǎn)竣工面積分析 53
四、房地產(chǎn)銷售面積分析 54
五、房地產(chǎn)銷售金額分析 54
六、房地產(chǎn)市場價格分析 55
第四章 北京寫字樓市場分析 56
第一節(jié) 北京寫字樓市場投資分析 56
一、北京房地產(chǎn)投資額分析 56
二、北京寫字樓投資額分析 56
三、北京市寫字樓投資情況 56
第二節(jié) 北京寫字樓市場供給分析 65
一、北京寫字樓新開工面積 65
二、北京寫字樓施工面積分析 66
三、北京寫字樓竣工面積分析 66
四、北京寫字樓竣工價值分析 66
第三節(jié) 北京寫字樓銷售情況分析 67
一、北京寫字樓銷售面積分析 67
二、北京寫字樓銷售金額分析 67
三、北京寫字樓待售面積分析 68
四、北京寫字樓銷售價格分析 69
第四節(jié) 北京寫字樓出租需求分析 70
一、北京寫字樓出租面積分析 70
二、北京寫字樓出租需求分析 70
三、北京寫字樓的出租率分析 71
第五章 北京重點區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?72
第一節(jié) 東城區(qū)寫字樓市場分析 72
一、寫字樓建設(shè)項目分析 72
二、寫字樓需求情況分析 72
三、寫字樓租金水平分析 73
第二節(jié) 西城區(qū)寫字樓市場分析 74
一、寫字樓建設(shè)項目分析 74
二、寫字樓需求情況分析 76
三、寫字樓租金水平分析 78
第三節(jié) 朝陽區(qū)寫字樓市場分析 79
一、寫字樓建設(shè)項目分析 79
二、寫字樓需求情況分析 84
三、寫字樓租金水平分析 86
第四節(jié) 海淀區(qū)寫字樓市場分析 87
一、寫字樓建設(shè)項目分析 87
二、寫字樓需求情況分析 90
三、寫字樓租金水平分析 91
第五節(jié) 豐臺區(qū)寫字樓市場分析 92
一、寫字樓建設(shè)項目分析 92
二、寫字樓需求情況分析 93
三、寫字樓租金水平分析 94
第六章 北京寫字樓客戶類型與營銷策略 95
第一節(jié) 北京寫字樓客戶類型分析 95
一、跨國公司客戶 95
二、金融企業(yè)客戶 95
三、工業(yè)企業(yè)客戶 95
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 95
五、專業(yè)服務(wù)機構(gòu) 96
六、其他類型客戶 96
第二節(jié) 北京寫字樓客戶選擇因素 96
一、地理位置 96
二、物業(yè)服務(wù) 97
三、租金水平 97
四、內(nèi)部裝修 97
五、通信網(wǎng)路 98
六、商業(yè)配套 98
第三節(jié) 北京寫字樓客戶銷售策略分析 98
一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 98
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 98
三、強調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 99
四、強調(diào)銷售團隊的組織與協(xié)調(diào) 99
五、營造對企業(yè)客戶商圈的支持 100
第七章 北京寫字樓招商定位與策略分析 101
第一節(jié) 北京寫字樓招商階段分析 101
一、開發(fā)前期招商 101
二、開發(fā)中期招商 102
三、開業(yè)階段招商 102
四、開業(yè)后的招商 103
第二節(jié) 北京寫字樓招商定位要素 103
一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 103
二、寫字樓目標(biāo)市場 103
三、寫字樓主題特色 104
四、寫字樓品種組合 104
第三節(jié) 北京寫字樓營銷推廣工具 104
一、樓書 104
二、DM單 106
三、VI系統(tǒng) 106
四、戶外包裝 107
五、報紙廣告 107
六、車身廣告 108
第四節(jié) 北京寫字樓招商策略分析 108
一、寫字樓項目的招商定位 108
二、寫字樓招商的廣告推廣 109
三、寫字樓的招商流程分析 110
四、寫字樓的招商策略建議 111
五、寫字樓的招商管理流程 114
第八章 北京寫字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 118
第一節(jié) 北京寫字樓物業(yè)服務(wù)方式 118
一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 118
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務(wù) 118
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 118
第二節(jié) 北京寫字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 119
一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 119
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 119
三、成立業(yè)主委員會 119
四、編寫物業(yè)維修公約 119
五、制訂規(guī)劃并具體落實 119
六、做好物業(yè)的接管驗收 119
第三節(jié) 北京寫字樓物業(yè)營銷租售管理 120
一、寫字樓租賃合同的簽訂 120
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 120
三、寫字樓客戶的選擇 120
四、寫字樓租金的確定 123
第四節(jié) 北京寫字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 124
一、寫字樓前臺服務(wù)內(nèi)容 124
二、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理 125
三、寫字樓的安全服務(wù) 125
四、寫字樓的消防管理 126
五、寫字樓的保潔管理 126
第五節(jié) 北京寫字樓物業(yè)管理的策略分析 127
一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 127
二、掌握客戶需求提供針對性服務(wù) 127
三、細分主流客戶突出服務(wù)重點 128
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 129
五、運用特色管理成就超值服務(wù) 129
第九章 北京寫字樓項目開發(fā)策略分析 131
第一節(jié) 北京寫字樓項目開發(fā)要點分析 131
一、寫字樓的開發(fā)策略分析 131
二、寫字樓的市場調(diào)查分析 132
三、寫字樓的地塊定位建議 133
四、寫字樓的市場需求分析 134
五、寫字樓的市場供給分析 135
第二節(jié) 北京寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 136
一、寫字樓建筑規(guī)劃設(shè)計要點 136
二、寫字樓配置規(guī)劃設(shè)計要點 137
三、寫字樓智能辦公設(shè)計分析 139
四、寫字樓生態(tài)辦公設(shè)計分析 140
第三節(jié) 北京超高層高端寫字樓設(shè)計趨勢 143
一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 143
二、更注重與城市關(guān)系的融合 144
三、產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 144
第十章 北京寫字樓開發(fā)重點企業(yè)分析 149
第一節(jié) 北京中關(guān)村科技發(fā)展(控股)股份有限公司 149
一、企業(yè)基本情況 149
二、企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)分析 149
三、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 150
四、企業(yè)寫字樓項目簡介 151
五、企業(yè)未來發(fā)展展望 151
第二節(jié) 北京萬通地產(chǎn)股份有限公司 152
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 152
二、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 152
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 154
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 158
第三節(jié) 北京城建投資發(fā)展股份有限公司 158
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 158
二、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 159
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 160
四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 160
第四節(jié) 北京天恒置業(yè)集團 161
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 161
二、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 162
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 163
四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 163
第五節(jié) 北京房地集團有限公司 164
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 164
二、企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)分析 164
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 164
四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 165
第六節(jié) 北京天鴻集團公司 165
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 165
二、企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)分析 166
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 166
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 167
第七節(jié) 北京昆泰房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 169
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 169
二、企業(yè)發(fā)展歷程分析 170
三、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 170
四、企業(yè)開發(fā)項目分析 170
第八節(jié) 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 172
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 172
二、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 173
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 173
四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 174
第九節(jié) 北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 174
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 174
二、企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)分析 174
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 174
四、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 175
第十節(jié) 北京萬科企業(yè)有限公司 175
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 175
二、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 175
三、企業(yè)開發(fā)項目分析 175
第十一章 2018-2023年北京寫字樓市場前景預(yù)測分析 176
第一節(jié) 2018-2023年中國寫字樓市場前景分析 176
一、中國寫字樓市場前景樂觀 176
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?176
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢 177
四、郊區(qū)寫字樓市場前景看好 177
第二節(jié) 2018-2023年北京寫字樓市場趨勢分析 178
一、價值取向明朗化 178
二、產(chǎn)品符合時代特質(zhì) 179
三、與國際化辦公需求相符合 181
第三節(jié) 2018-2023年北京寫字樓市場前景預(yù)測 181
一、寫字樓投資規(guī)模預(yù)測分析 181
二、寫字樓市場供給預(yù)測分析 182
三、寫字樓市場需求預(yù)測分析 182
四、寫字樓市場價格預(yù)測分析 183
第十二章 2018-2023年北京寫字樓投資風(fēng)險及策略分析 185
第一節(jié) 2018-2023年北京寫字樓投資盈利分析 185
一、寫字樓投資開發(fā)特性 185
二、寫字樓投資開發(fā)條件 186
三、寫字樓盈利模式分析 187
四、寫字樓投資成本分析 191
五、寫字樓的投資回報率 191
第二節(jié) 2018-2023年北京寫字樓投資風(fēng)險分析 193
一、政策風(fēng)險 193
二、地段風(fēng)險 194
三、功能風(fēng)險 194
四、規(guī)劃風(fēng)險 194
五、空置風(fēng)險 194
六、競爭風(fēng)險 195
第三節(jié) 2018-2023年北京寫字樓投融資策略分析 195
一、寫字樓行業(yè)融資渠道 195
二、寫字樓投資技巧分析 196
三、寫字樓投資策略分析 198
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