2019-2025年中國物流園區(qū)開發(fā)運營及投融資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告
第一章 物流園區(qū)行業(yè)的發(fā)展綜述 13
第一節(jié) 物流園區(qū)行業(yè)相關概述 13
一、物流園區(qū)發(fā)展概述 13
（一）物流園區(qū)的定義 13
（二）物流園區(qū)的要素 13
（三）物流園區(qū)的內(nèi)涵 15
（四）物流園區(qū)功能特征 15
（五）物流園區(qū)建設目的 16
二、物流園區(qū)的類型分析 19
三、物流園區(qū)建設基本要求 22
四、物流園區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟作用 25
第二節(jié) 中國物流地產(chǎn)發(fā)展狀況分析 27
一、物流地產(chǎn)行業(yè)的相關概述 27
（一）物流地產(chǎn)概念的界定 27
（二）物流地產(chǎn)主題及對象 28
（三）物流地產(chǎn)與園區(qū)的關系 30
二、物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況分析 32
（一）國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 32
（二）國外物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 32
三、物流地產(chǎn)開發(fā)運營模式分析 34
（一）地產(chǎn)企業(yè)主導型運營模式 34
（二）物流企業(yè)主導型運營模式 35
（三）地產(chǎn)和物流商合作經(jīng)營模式 36
（四）第三方企業(yè)牽頭型運營模式 36
四、物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析 36
（一）物流地產(chǎn)供求狀況分析 36
（二）物流地產(chǎn)競爭格局分析 39
五、物流地產(chǎn)的盈利模式分析 39
（一）租金與管理費收入 39
（二）資產(chǎn)的升值收益 39
六、中國物流地產(chǎn)存在問題分析 40
第三節(jié) 中國倉儲地產(chǎn)發(fā)展狀況分析 40
一、中國倉儲地產(chǎn)發(fā)展概況分析 40
（一）倉儲地產(chǎn)的新增供應量 40
（二）倉儲地產(chǎn)發(fā)展特點分析 42
二、倉儲地產(chǎn)投資開發(fā)模式分析 43
（一）企業(yè)自開發(fā)模式 43
（二）綜合開發(fā)運作模式 44
三、倉儲地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型分析 44
（一）第三方物流企業(yè) 44
（二）電子商務企業(yè) 44
（三）商貿(mào)零售企業(yè) 44
（四）傳統(tǒng)房地產(chǎn)商 44
（五）專業(yè)物流地產(chǎn)商 44
第二章 中國物流業(yè)發(fā)展情況分析 46
第一節(jié) 中國物流業(yè)發(fā)展綜述 46
一、中國物流業(yè)的發(fā)展階段 46
二、中國物流行業(yè)的發(fā)展特征 47
三、中國物流產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境分析 48
（一）中國物流政策演變與發(fā)展 48
（二）《物流業(yè)調整和振興規(guī)劃》 53
（三）物流業(yè)現(xiàn)行政策分析與評價 59
（四）政策措施物流業(yè)發(fā)展助推器 62
四、物流業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用 63
第二節(jié) 中國物流費用情況統(tǒng)計分析 64
一、中國物流總費用統(tǒng)計情況分析 64
二、中國物流運輸費用情況分析 65
三、中國物流保管費用情況分析 65
四、中國物流管理費用情況分析 66
第三節(jié) 中國社會物流總額情況分析 66
一、社會物流總額分析 66
二、工業(yè)品物流總額分析 66
三、進口貨物物流總額分析 67
四、農(nóng)產(chǎn)品物流總額分析 67
五、再生資源物流總額分析 68
六、單位與居民物流總額分析 68
第四節(jié) 中國物流業(yè)發(fā)展存在的問題 68
一、制約中國物流業(yè)發(fā)展的主要因素 68
二、中國物流業(yè)發(fā)展中的突出問題 70
三、中國物流業(yè)發(fā)展面臨三大隱憂 71
第五節(jié) 中國物流業(yè)發(fā)展的對策分析 72
一、中國物流業(yè)加速發(fā)展的新思路 72
二、促進中國物流業(yè)的發(fā)展建議 73
三、跨區(qū)域物流服務發(fā)展的思路及措施 74
第三章 我國物流園區(qū)行業(yè)運行現(xiàn)狀分析 77
第一節(jié) 物流園區(qū)規(guī)劃布局情況分析 77
一、物流園區(qū)布局規(guī)劃概況分析 77
二、物流園區(qū)規(guī)劃的風險分析 79
三、物流園區(qū)規(guī)劃的條件要素 82
四、物流園區(qū)的規(guī)劃流程分析 85
五、物流園區(qū)的路網(wǎng)規(guī)劃分析 87
（一）物流園區(qū)的交通特性 87
（二）物流園區(qū)的路網(wǎng)規(guī)劃 88
六、物流園區(qū)的開發(fā)價值分析 92
（一）物流園區(qū)的公益性價值 92
（二）物流園區(qū)的經(jīng)營性價值 95
第二節(jié) 我國物流園區(qū)行業(yè)發(fā)展分析 97
一、中國物流園區(qū)發(fā)展概況分析 97
（一）中國物流園區(qū)發(fā)展歷程 97
（二）中國物流園區(qū)發(fā)展特征 97
（三）中國物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 99
（四）物流園區(qū)的競爭力分析 100
二、物流園區(qū)入駐企業(yè)選擇分析 104
（一）入園企業(yè)選擇的因素 104
（二）入園企業(yè)選擇的條件 104
三、生態(tài)型物流園區(qū)發(fā)展情況分析 106
（一）生態(tài)型物流園區(qū)的基本概念 106
（二）生態(tài)型物流園運營功能分析 107
（三）生態(tài)型物流園區(qū)的管理模式 108
四、大型物流園區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略分析 109
（一）大型物流園區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃 109
（二）大型物流園區(qū)戰(zhàn)略理念 110
（三）大型物流園區(qū)戰(zhàn)略定位 111
（四）大型物流園區(qū)服務設計 112
第三節(jié) 我國重點物流企業(yè)調查分析 114
一、物流企業(yè)物流業(yè)務收入增速穩(wěn)中有升 115
二、經(jīng)營成本壓力較大，資源要素成本持續(xù)上漲 117
三、物流企業(yè)資產(chǎn)持續(xù)增長，資產(chǎn)流動性增強 118
四、物流企業(yè)利潤回升，利潤率基本持平 119
第四節(jié) 我國物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群分析 121
一、物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的內(nèi)涵 121
二、物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的機理 122
三、物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的外因 123
四、物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集的措施 124
五、產(chǎn)業(yè)集群與物流園區(qū)耦合模式 125
第五節(jié) 我國示范物流園區(qū)名單分析 126
一、第一批示范物流園區(qū)名單 126
二、第二批示范物流園區(qū)名單 127
第四章 我國物流園區(qū)整體運行情況分析 129
第一節(jié) 我國物流園區(qū)總體情況 129
一、物流園區(qū)數(shù)量分析 129
二、物流園區(qū)建設狀態(tài) 130
三、物流園區(qū)節(jié)點城市布局 132
第二節(jié) 我國物流園區(qū)建設情況 135
一、政府規(guī)劃和企業(yè)建設相結合，綜合服務型園區(qū)數(shù)量居多 135
二、投資主體多元介入，政府支持力度不斷加大 136
三、園區(qū)建設管理持續(xù)改善，實施進度影響因素多樣 137
第三節(jié) 我國物流園區(qū)運營情況 139
一、自主經(jīng)營方式居多，合作共贏受到重視 139
二、園區(qū)業(yè)務功能日趨全面，增值服務收益穩(wěn)步上升 139
三、信息化建設深受重視，線上線下平臺加速融合 141
第四節(jié) 我國物流園區(qū)發(fā)展問題分析 143
一、園區(qū)同質化現(xiàn)象依舊存在，部分園區(qū)面臨生存壓力 143
二、土地資源及稅收政策影響明顯，繼續(xù)成為園區(qū)發(fā)展瓶頸 144
三、專業(yè)服務能力有待提升，綜合型人才需求仍然旺盛 144
第五節(jié) 我國物流園區(qū)發(fā)展趨勢分析 145
一、經(jīng)濟發(fā)展改變需求格局，園區(qū)呈現(xiàn)區(qū)域競爭態(tài)勢 145
二、流通結構引發(fā)物流變化，電商促進園區(qū)轉型升級 145
三、市場競爭日趨激烈，兼并重組與網(wǎng)絡化發(fā)展提速 146
第六節(jié) 我國物流園區(qū)發(fā)展建議分析 147
一、面向政府部門的建議 147
二、面向園區(qū)建設和運營者的建議 148
第五章 我國物流園區(qū)市場供需形勢分析 150
第一節(jié) 我國物流用線路供給分析 150
一、公路里程 150
二、鐵路里程 150
三、水路里程 151
四、航空航線里程 152
第二節(jié) 我國物流用設備供給分析 152
一、民用貨運汽車擁有量 152
二、水上運輸船舶擁有量 153
三、鐵路貨車擁有量 154
第三節(jié) 我國交通運輸貨運情況分析 154
一、貨物運輸總體情況 154
二、公路貨物運輸情況 155
三、鐵路貨物運輸情況 155
四、水路貨物運輸情況 155
五、航空貨物運輸情況 156
六、港口貨物吞吐情況 156
第六章 我國物流園區(qū)開發(fā)經(jīng)營模式分析 158
第一節(jié) 物流園區(qū)投資開發(fā)模式分析 158
一、物流園區(qū)投資開發(fā)模式分析 158
（一）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式 158
（二）主體企業(yè)引導模式 158
（三）物流地產(chǎn)商模式 159
（四）綜合運作模式 159
（五）政企聯(lián)合（PPP）模式 160
二、地產(chǎn)型物流園區(qū)發(fā)展模式分析 161
（一）地產(chǎn)商為主導，租售給物流商管理園區(qū)物業(yè) 161
（二）物流商自有地產(chǎn)，自己經(jīng)營管理 162
（三）地產(chǎn)商和物流商直接合作經(jīng)營模式 162
（四）物流商和地產(chǎn)商以外第三方運作模式 162
三、中國物流園區(qū)開發(fā)方式分析 162
（一）政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導模式 163
（二）政府規(guī)劃，企業(yè)主導模式 163
（三）政府政策支持，主體企業(yè)引導模式 163
四、物流園區(qū)投資運營合作模式 163
（一）土地使用權有償出讓模式 163
（二）自行運營及招標運營 164
（三）“投資—經(jīng)營—移交”模式 164
（四）合資/合作模式 164
（五）政企合作模式 164
第二節(jié) 物流園區(qū)運營管理模式分析 165
一、物流園區(qū)的經(jīng)營管理分析 165
二、物流園區(qū)運營管理模式分析 166
（一）物流園區(qū)的管理模式分析 166
（二）物流園區(qū)的創(chuàng)新模式分析 167
三、國內(nèi)外物流園區(qū)管理模式分析 168
（一）政府主導的建設管理模式 168
（二）企業(yè)主導的建設管理模式 168
四、物流園區(qū)市場經(jīng)營模式分析 169
（一）自建自營模式 169
（二）自建他營模式 169
（三）他建他營模式 169
（四）BOT模式 169
五、物流園區(qū)經(jīng)營管理存在的問題 170
第三節(jié) 中國物流園區(qū)市場贏利模式 170
一、物流園區(qū)贏利來源分析 170
二、物流園區(qū)盈利模式分析 171
（一）土地增值收入 172
（二）出租/租賃收入 173
（三）服務費用收入 173
（四）項目投資收益 173
三、各類物流園區(qū)盈利模式分析 173
（一）轉運型物流園區(qū)盈利模式 173
（二）綜合型物流園區(qū)盈利模式 174
（三）倉儲配送型物流園區(qū)盈利模式 174
（四）流通加工型物流園區(qū)盈利模式 174
四、不同階段物流園區(qū)贏利模式分析 175
（一）初創(chuàng)期的物流園區(qū)盈利模式 175
（二）成長期的物流園區(qū)盈利模式 176
（三）成熟期的物流園區(qū)盈利模式 176
五、物流園區(qū)盈利模式現(xiàn)存問題分析 177
第七章 我國港口物流園區(qū)發(fā)展情況分析 179
第一節(jié) 我國港口物流園區(qū)概述 179
一、港口物流園區(qū)定義分析 179
二、港口物流園區(qū)發(fā)展作用 179
三、港口物流園區(qū)發(fā)展歷程 181
四、港口物流園區(qū)運營模式 182
五、港口物流園區(qū)發(fā)展特點 184
第二節(jié) 我國港口物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析 185
一、物流管理分散，物流整體效益較差 185
二、物流企業(yè)規(guī)模小，整體物流規(guī)劃不夠理想 185
三、物流的專業(yè)化程度不高，影響物流效益 185
四、物流專業(yè)人才缺乏，制約物流業(yè)發(fā)展 186
第三節(jié) 我國港口物流園區(qū)的發(fā)展趨勢 186
一、園區(qū)物流基礎設施更加完備 186
二、園區(qū)服務功能不斷拓展 186
三、園區(qū)專業(yè)化程度不斷加強 187
四、園區(qū)建設與經(jīng)營模式的轉變 187
第八章 中國航空物流園區(qū)發(fā)展情況分析 188
第一節(jié) 航空物流園區(qū)建設及運營情況分析 188
一、航空物流園區(qū)的內(nèi)涵及特點 188
二、航空物流園區(qū)建設關鍵要素 188
三、航空物流園區(qū)建設的重要性 190
四、航空物流園區(qū)形成機理分析 190
五、航空物流園區(qū)運營模式分析 191
第二節(jié) 主要航空物流園區(qū)運營情況 193
一、成都航空物流園區(qū) 193
二、深圳航空物流園區(qū) 194
三、北京空港物流園區(qū) 196
四、廈門航空港物流園區(qū) 197
五、上海浦東空港物流園區(qū) 197
六、廣州國際空港物流園區(qū) 197
第三節(jié) 中國航空物流發(fā)展趨勢分析 198
一、市場規(guī)模繼續(xù)擴張，貨運結構進一步趨向高價值化 198
二、航空貨運物流化轉型趨向縱向一體化和橫向協(xié)同化 198
三、航空物流企業(yè)兼并重組加快 198
四、信息技術和物聯(lián)網(wǎng)技術的應用將取得突破 199
第九章 中國鐵路物流園區(qū)發(fā)展情況分析 200
第一節(jié) 鐵路物流的相關概述 200
一、鐵路物流的定義 200
二、鐵路物流的特點 200
三、我國發(fā)展鐵路物流的優(yōu)勢分析 200
第二節(jié) 中國鐵路物流發(fā)展情況分析 201
一、中國鐵路物流發(fā)展現(xiàn)狀分析 201
二、鐵路物流發(fā)展的對策及建議 202
三、中國鐵路物流發(fā)展趨勢分析 203
第三節(jié) 鐵路物流園區(qū)建設及運營情況分析 204
一、鐵路物流園區(qū)的內(nèi)涵及分類 204
二、鐵路物流園區(qū)發(fā)展特點分析 205
三、鐵路物流園區(qū)建設的必要性 206
四、鐵路物流園區(qū)運行模式分析 208
五、鐵路物流園區(qū)功能規(guī)劃設計 208
六、鐵路物流園區(qū)建設思路分析 211
第十章 我國重點省市物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析 212
第一節(jié) 安徽省物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析 212
一、安徽省物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 212
二、安徽省物流園區(qū)存在問題 212
三、安徽省物流園區(qū)發(fā)展機遇 213
四、安徽省物流園區(qū)發(fā)展目標 213
五、安徽省物流園區(qū)空間布局 214
（一）合肥物流核 214
（二）沿江物流軸 215
（三）沿淮物流軸 215
（四）物流集群 216
六、安徽省物流園區(qū)重點任務 217
（一）推進園區(qū)融合共建 217
（二）加強綜合物流樞紐建設 217
（三）加強園區(qū)信息化建設 218
（四）加強園區(qū)標準化建設 218
（五）推進園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展 218
（六）完善園區(qū)經(jīng)營管理體制和服務功能 219
第二節(jié) 黑龍江省商貿(mào)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃 219
一、黑龍江物流業(yè)發(fā)展情況分析 219
二、黑龍江商貿(mào)物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 220
三、商貿(mào)物流園區(qū)存在的主要問題 221
四、黑龍江商貿(mào)物流園區(qū)發(fā)展目標 223
五、黑龍江物流園區(qū)發(fā)展重點工程 224
（一）謀劃中轉聯(lián)運建設工程 224
（二）推進產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展工程 224
（三）信息平臺開發(fā)工程 224
（四）“一帶一路”開放工程 225
（五）智慧物流創(chuàng)建工程 225
（六）配送系統(tǒng)建設工程 225
（七） 冷鏈體系培育工程 226
第三節(jié) 江蘇省物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析 226
一、江蘇省物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析 226
（一）基礎設施逐步完善，園區(qū)建設穩(wěn)步推進 226
（二）運營效率穩(wěn)步提升，集聚發(fā)展成效顯著 227
（三）園區(qū)功能日趨完善，服務能力不斷提升 227
（四）模式創(chuàng)新多業(yè)融合，轉型升級步伐加快 227
（五）示范工程成效顯著，帶動效應逐步顯現(xiàn) 228
（六）政策體系持續(xù)完善，發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化 229
二、江蘇省物流園區(qū)發(fā)展問題分析 229
三、江蘇省物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析 230
第四節(jié) 揚州市物流園區(qū)空間布局總體規(guī)劃 230
一、揚州市物流行業(yè)發(fā)展情況分析 230
二、揚州市物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析 232
三、揚州市物流園區(qū)發(fā)展問題分析 233
四、揚州市物流園區(qū)發(fā)展目標分析 235
五、揚州市物流園區(qū)發(fā)展重點分析 235
（一）加快園區(qū)基礎設施建設 235
（二）加強園區(qū)資源整合與提升改造 236
（三）增強園區(qū)綜合服務與運營能力 237
（四）推動園區(qū)聯(lián)動融合與創(chuàng)新發(fā)展 237
（五）提升園區(qū)智慧化、信息化水平 238
（六）推進園區(qū)標準化、綠色化發(fā)展 239
第十一章 2019-2025年中國物流行業(yè)發(fā)展趨勢及前景 240
第一節(jié) 2019-2025年中國物流行業(yè)發(fā)展前景及趨勢分析 240
一、2019-2025年物流行業(yè)發(fā)展前景分析 240
二、2019-2025年中國物流信息化發(fā)展前景 241
三、2019-2025年中國物流發(fā)展趨勢分析 241
第二節(jié)“十三五”商貿(mào)物流發(fā)展情況分析 242
一、“十三五”商貿(mào)物流發(fā)展機遇分析 242
二、“十三五”商貿(mào)物流發(fā)展目標分析 243
三、“十三五”商貿(mào)物流重點工程分析 243
四、“十三五”商貿(mào)物流保障措施分析 245
第十二章 2019-2025年我國物流園區(qū)市場投資風險及策略 247
第一節(jié) 2019-2025年中國物流園區(qū)市場投資機會 247
一、物流園區(qū)行業(yè)進入壁壘分析 247
二、物流園區(qū)市場投資機會分析 247
三、物流園區(qū)未來投資前景分析 248
四、物流園區(qū)未來投資規(guī)劃分析 249
第二節(jié) 2019-2025年中國物流園區(qū)市場投資風險 249
一、物流園區(qū)建設的決策風險 250
二、物流園區(qū)建設的定位風險 250
三、物流園區(qū)建設的投資風險 251
四、物流園區(qū)建設的管理風險 251
第三節(jié) 2019-2025年物流園區(qū)建設風險管理策略 251
第十三章 2019-2025年我國物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商引資策略分析 254
第一節(jié) 物流園區(qū)招商運營發(fā)展分析 254
一、物流園區(qū)的招商特點分析 254
二、物流園區(qū)的招商流程分析 254
三、物流園區(qū)招商存在的問題 254
四、知名物流園區(qū)招商經(jīng)驗借鑒 255
第二節(jié) 物流園區(qū)市場招商策略分析 257
一、物流園區(qū)合作伙伴的選擇 257
二、物流園區(qū)的招商策略分析 258
三、不同物流園區(qū)的招商策略 259
（一）定向服務型 259
（二）交通樞紐型 259
（三）產(chǎn)業(yè)聚集型 259
（四）功能提升型 259
（五）綜合服務型 260
四、物流園區(qū)項目招商策略 260
（一）園區(qū)招商策略 260
（二）場地招商策略 260
（三）項目招商策略 261
第三節(jié) 物流園區(qū)客戶甄別及發(fā)掘分析 261
一、物流園區(qū)招商客戶的定位 261
二、物流園區(qū)的招商推廣分析 262
三、物流園區(qū)招商現(xiàn)場的包裝 263
四、物流園區(qū)客戶甄別及發(fā)掘 263
五、物流園區(qū)的客戶開發(fā)分析 263
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