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內容概括

棚戶區(qū)通常是指城市建成區(qū)范圍內，平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大，環(huán)境臟亂差的區(qū)域。由于每個城市棚戶區(qū)形成的原因不同，很難形成一個統(tǒng)一的概念。從這幾年實踐來看，扎實推進各類棚戶區(qū)改造，既能改善民生，又是擴大內需的一項重要舉措。棚戶區(qū)改造產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，不僅能夠增加投資，而且能夠帶動消費，可以有效消化鋼鐵、建材、家電等上下游產(chǎn)能和產(chǎn)品。2018年12月10日發(fā)布的《國務院辦公廳關于對真抓實干成效明顯地方進一步加大激勵支持力度的通知》指出，為進一步健全正向激勵機制，充分激發(fā)和調動各地從實際出發(fā)干事創(chuàng)業(yè)的積極性、主動性和創(chuàng)造性，促進形成擔當作為、競相發(fā)展的良好局面，國務院決定，根據(jù)新形勢新任務新要求，將2016年實施的24項督查激勵措施調整增加為30項督查激勵措施，對落實有關重大政策措施真抓實干、取得明顯成效的地方進一步加大激勵支持力度。其中，第二十四條要求對棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造工作積極主動、成效明顯的市（地、州、盟）、縣（市、區(qū)、旗），在安排中央補助及配套基礎建設有關資金時，給予適當獎勵或傾斜支持。2018年，全國各類棚戶區(qū)改造開工626萬套，順利完成年度目標任務，完成投資1.74萬億元。為全面推進洪湖市棚戶區(qū)改造工作，加快城市建設步伐，洪湖市將有計劃、分步驟快速推進棚戶區(qū)改造工作，提升洪湖城區(qū)形象，增強主城區(qū)輻射帶動作用，為建設富強洪湖、綠色洪湖奠定堅實基礎。洪湖市棚戶區(qū)改造工作重點圍繞四大工程開展，即“一河兩岸”工程、人民路改造升級工程、民生保障工程和生態(tài)環(huán)境治理等四大重點工程，積極推進8大片區(qū)、4大地塊棚戶區(qū)改造，適時謀劃其他區(qū)域的棚戶區(qū)改造工作?！笆濉逼陂g，洪湖市將租賃補貼逐步覆蓋到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。投入20億元，建設公租房（500戶）、洪湖東分塊蓄洪區(qū)轉移安置房、城市周邊遷村騰地住房等，改造城市棚戶區(qū)1550套，改造農(nóng)村危房1000戶。

報告目錄

第一章棚戶區(qū)改造概念綜述 8

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 8

一、棚戶區(qū)改造的形成 8
二、棚戶區(qū)改造的范圍 8
三、棚戶區(qū)改造的要求 9
四、棚戶區(qū)改造的進程 9

第二節(jié) 國家棚戶區(qū)改造的政策措施 11

一、棚戶區(qū)改造的政策 11
二、棚戶區(qū)改造的意義 12
三、棚戶區(qū)改造的目標 12
四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 13
五、棚戶區(qū)改造的措施 13

第二章 2014-2018年洪湖市城市發(fā)展背景環(huán)境 15

第一節(jié) 洪湖市經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析 15

一、洪湖市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 15
二、洪湖市固定資產(chǎn)投資分析 15
三、洪湖市三大產(chǎn)業(yè)結構分析 16
四、洪湖市工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展情況 16
六、洪湖市城鄉(xiāng)居民收入水平 17

第二節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造地域環(huán)境分析 17

一、地理位置 17
二、自然環(huán)境 17
三、生態(tài)景觀 18
四、資源分布 18

第三節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境分析 20

一、政策環(huán)境綜述 20
二、房地產(chǎn)政策 20
三、重要政策分析 24

第四節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造社會環(huán)境分析 26

一、人口數(shù)量分析 26
二、消費市場分析 26
三、招商引資情況 26

第三章洪湖市土地市場分析 28

第一節(jié) 洪湖市城市總體規(guī)劃 28

第二節(jié) 洪湖市土地供應分析 31

第三節(jié) 洪湖市土地成交分析 31

一、成交地塊規(guī)劃用途 31
二、成交地塊用地面積 36
三、成交地塊建筑面積 39
四、成交地塊的容積率 43
五、成交地塊受讓單位 46

第四節(jié) 洪湖市土地成交價格 51

一、成交地塊的成交價 51
二、地塊的成交樓面價 54

第四章 2014-2018年洪湖市房地產(chǎn)市場分析 58

第一節(jié) 洪湖市房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 58

第二節(jié) 洪湖市房地產(chǎn)市場供需分析 58

一、房地產(chǎn)供應狀況 58
二、商品房銷售情況 58
三、存量房成交分析 59
四、房地產(chǎn)庫存情況 59

第三節(jié) 洪湖市房地產(chǎn)樓盤分析 59

一、洪湖市房地產(chǎn)推盤情況 59
二、洪湖市房地產(chǎn)優(yōu)惠盤情況 60

第四節(jié) 洪湖市房地產(chǎn)價格走勢 61

一、洪湖市房地產(chǎn)價格 61
二、主要樓盤價格情況 61

第五節(jié) 洪湖市安居工程建設情況 62

一、保障房項目建設情況 62
二、租賃補貼規(guī)模統(tǒng)計 62
三、新增公租房規(guī)模 63

第五章 2014-2018年洪湖市棚戶區(qū)改造進程 64

第一節(jié) 洪湖市城市更新現(xiàn)狀 64

一、洪湖市城市發(fā)展現(xiàn)狀 64
二、洪湖市城鎮(zhèn)化水平 64
三、洪湖市城市建設進展 65

第二節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 65

一、洪湖市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 65
二、洪湖市棚戶區(qū)改造規(guī)模 66
三、洪湖市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 66
（一）資金 66
（二）土地 67
（三）稅收 67
（四）安置補償 67
四、洪湖市棚戶區(qū)改造最新進展 68

第三節(jié) 洪湖市棚戶區(qū)改造的機會分析 68

一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 68
二、洪湖市棚戶區(qū)改造啟動重點項目 69

第六章棚戶區(qū)改造的運作模式與支持系統(tǒng) 71

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運作模式 71

一、棚戶區(qū)改造三種運作模式 71
二、發(fā)揮政府主導的特殊作用 71
三、采用市場化運作的新途徑 72

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機制 74

一、棚戶區(qū)改造的土地利用運作機制 74
（一）政府運作模式 74
（二）企業(yè)運作模式 75
（三）混合主體模式 75
二、棚戶區(qū)改造項目的社會評價機制 75
三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動機制 77

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 80

一、建立綜合支持系統(tǒng)應遵循的原則 80
二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內容 81

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補償模式分析 87

一、補償方式分析 87
（一）貨幣補償 87
（二）產(chǎn)權調換 87
二、安置方式分析 88
（一）就地安置 88
（二）異地安置 88

第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設施開發(fā)運營模式 88

一、工程項目融資代建制 88
二、村民投資參股經(jīng)營模式 88
三、PFI（私人主動融資） 89
四、分階段的建設時序控制 90

第七章洪湖市棚戶區(qū)改造運作策略研究 91

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)的影響 91

一、對房地產(chǎn)市場供給的影響 91
二、對房地產(chǎn)市場需求的影響 91
三、對房地產(chǎn)價格走勢的影響 92

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點分析 92

一、拆遷安置難點 92
二、商業(yè)運作難點 93
三、融資難點 93
四、規(guī)劃設計風險大 94
五、相關政策不完善 94

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點對策 95

一、政府的作用 95
二、開發(fā)商的角色 97
三、被拆遷人的配合 98

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項目開發(fā)運作要點 99

一、棚戶區(qū)改造項目價值鏈條 99
二、棚戶區(qū)改造土地運營階段 100
（一）前期準備 100
（二）拆遷實施 101
（三）開發(fā)實施 102

第八章洪湖市棚戶區(qū)改造項目定位策略 104

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項目發(fā)展策略 104

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 104
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 104
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 104
四、市場為導向，建設新商業(yè)中心 104
五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 104

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 105

一、定位依據(jù) 105
二、戰(zhàn)略定位 106
三、定位描述 106
四、實現(xiàn)方式 106
五、效益評估 107

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 107

一、定位思路 107
二、形象因素 108
三、定位闡述 108

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設置原則 109

一、區(qū)域特色原則 109
二、適當多樣化原則 109
三、相對集中原則 109
四、互補發(fā)展原則 109

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結構定位 110

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 110
（一）城市功能設置 110
（二）產(chǎn)業(yè)設置 110
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 111
（一）基礎功能 111
（二）核心功能 111
（三）相關功能 112

第九章棚戶區(qū)改造案例分析 113

第一節(jié) 2016年第二批棚戶區(qū)改造項目 113

一、棚戶區(qū)改造基本情況 113
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 113
三、棚戶區(qū)改造投資額 113
四、棚戶區(qū)改造社會效益 113

第二節(jié) “一河兩岸”棚戶區(qū)改造項目 114

一、棚戶區(qū)改造基本情況 114
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 114
三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 114
四、棚戶區(qū)改造基本原則 115

第三節(jié) 城中村棚戶區(qū)改造項目 115

一、棚戶區(qū)改造基本情況 115
二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 115
三、棚戶區(qū)改造投資額 116

第十章洪湖市棚戶區(qū)改造項目整體包裝及推廣策略 117

第一節(jié) 招商引資策略 117

一、總體策略 117
二、策略具體分解 117
（一）規(guī)劃為本、配套先行 117
（二）改善環(huán)境、以地招商 117
（三）外引內聯(lián)、項目促建 118
（四）動開發(fā)、板塊出世 118
三、招商操作要點 118

第二節(jié) 整體包裝策略 119

一、總體形象策略 119
二、歷史文化概念包裝建議 119
三、商業(yè)概念包裝建議 120
四、現(xiàn)場包裝建議 120
五、項目宣傳及推廣 121

第三節(jié) 招商引資模式設計 122

一、招商項目設定 122
二、招商方式設定 122
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 122
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 123
（三）本項目主要的招商方式 123
三、招商政策措施設定 124
四、招商形象展示設定 124
五、招商引資計劃 125
（一）招商客戶目標鎖定 125
（二）招商區(qū)域目標鎖定 125
（三）招商引資步驟 125

第四節(jié) 項目招商應注意的幾大問題 126

一、招商引資政府角色扮演的問題 126
二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務 127
三、招商引資要有所選擇 127
四、關注引資新變化 128

圖表目錄

圖表 1 2014-2018年洪湖市生產(chǎn)總值變化趨勢圖 15
圖表 2 2014-2018年洪湖市固定資產(chǎn)投資變化趨勢圖 16
圖表 3 2014-2018年洪湖市三次產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重統(tǒng)計 16
圖表 4 2014-2018年洪湖市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入統(tǒng)計 17
圖表 5 2014-2018年洪湖市人口數(shù)量統(tǒng)計 26
圖表 6 2014-2018年洪湖市社會消費品零售總額統(tǒng)計 26
圖表 7 2014-2018年洪湖市利用外資情況 27
圖表 8 2018-2019年洪湖市成交地塊規(guī)劃用途一覽表 31
圖表 9 2018-2019年洪湖市成交地塊用地面積一覽表 36
圖表 10 2018-2019年洪湖市成交地塊建筑面積一覽表 39
圖表 11 2018-2019年洪湖市成交地塊容積率一覽表 43
圖表 12 2018-2019年洪湖市成交地塊受讓單位一覽表 46
圖表 13 2018-2019年洪湖市成交地塊的成交價情況 51
圖表 14 2018-2019年洪湖市成交地塊的成交樓面價情況 55
圖表 15 2014-2018年洪湖市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 58
圖表 16 2014-2018年洪湖市商品房銷售情況 59
圖表 17 洪湖市部分地產(chǎn)推盤情況 60
圖表 18 洪湖市部分地產(chǎn)優(yōu)惠盤情況 60
圖表 19 2018-2019年洪湖市房地產(chǎn)價格走勢圖 61
圖表 20 洪湖市主要樓盤價格情況 61
圖表 21 2018-2019年洪湖市租賃補貼規(guī)模情況 62
圖表 22 2014-2018年洪湖市城鎮(zhèn)化率 64
圖表 23 洪湖市棚戶區(qū)改造重點項目統(tǒng)計 69
圖表 24 棚戶區(qū)改造項目價值鏈示意圖 100
圖表 25 棚戶區(qū)改造土地運營前期準備階段內容情況表 100
圖表 26 前期準備工作流程示意圖 101
圖表 27 棚戶區(qū)改造土地運營拆遷實施階段內容情況表 101
圖表 28 拆遷實施階段工作流程示意圖 102
圖表 29 棚戶區(qū)改造土地運營開發(fā)實施階段內容情況表 102
圖表 30 開發(fā)實施階段工作流程示意圖 103
圖表 31 洪湖市城中村棚戶區(qū)改造項目基本情況 115
圖表 32 洪湖市城中村棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設總投資額統(tǒng)計 116

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