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三四線的購(gòu)房杠桿

已經(jīng)飆升至74%

政策風(fēng)險(xiǎn)若隱若現(xiàn)

過去，三四線庫(kù)存巨大。早在2012年，中指院的一次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分三四線庫(kù)存消化時(shí)間在6年以上，比如營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地！

不過，隨著這波行情起來(lái)，配合國(guó)人“買漲不買跌”的心理，即便像唐山這類城市爛尾多年的樓盤都迅速賣光光。

可是，在收入沒有顯著增加的情況下，如此暴漲的價(jià)格下還有這么大的成交量，必然意味著購(gòu)房杠桿的急劇飆升。

三四線城市購(gòu)房者的錢是怎么來(lái)的呢？興業(yè)證券調(diào)研證明3.47萬(wàn)億是貨幣加的杠桿，只有1.25萬(wàn)億是老百姓自己掏腰包，杠桿比例是74%。除了 0.56 萬(wàn)億貨幣化安置的補(bǔ)貼，剩下3.04 萬(wàn)億是老百姓以后要自己慢慢還的。值得注意的是，這里的三四線是指除去 30 個(gè)核心城市之外的全國(guó)數(shù)據(jù)，環(huán)一二線的杠桿比例只會(huì)更高，因?yàn)槠渌胤降馁?gòu)房者，剛需和改善的居多，而環(huán)一二線的三四線城市，投資客比例要高得多。

三四線居民 2016購(gòu)房資金來(lái)源分拆（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind、興業(yè)證券研究所

即便將二手房交易（占比約15%）的因素考慮進(jìn)去，依然有 3.47 萬(wàn)億是貨幣加的杠桿，杠桿比例為 62% ，并不比一二線的資金杠桿率低。

來(lái)源：Wind資訊、明源地產(chǎn)研究院

杠桿之所以會(huì)這么高是因?yàn)樘康娜木€居民用了較低的首付比例，興業(yè)證券估算三四線接近20%購(gòu)房者低于三成首付，這些購(gòu)房者的違約率大幅度高于首付比例高的購(gòu)房者，關(guān)于這點(diǎn)，稍微對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)有點(diǎn)了解的人都不會(huì)陌生，這里不再贅述。

一二線城市的房子，金融屬性是很強(qiáng)的，這意味著很容易變現(xiàn)，而三四線的要變現(xiàn)卻要難得多。帶來(lái)的結(jié)果就是，雖然去了庫(kù)存，但是金融杠桿的風(fēng)險(xiǎn)卻加大了。

控制系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)下管理層十分重視的事情。

這就不排除這些城市會(huì)限購(gòu)，事實(shí)上已經(jīng)有不少城市早就這么干了。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)這比一二線的限購(gòu)限貸限賣和限價(jià)更為可怕。