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2017年1季度，土地成交規(guī)模高位回落，各線城市均有不同程度的縮減，受供地計(jì)劃影響，一線城市環(huán)比跌幅居前。溢價(jià)率連續(xù)兩個(gè)季度回落，北上深中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地集體“斷供”，一線城市溢價(jià)率創(chuàng)近年來單季度新低。與此同時(shí)，核心城市周邊的三、四線城市土拍高溫難降，佛山、惠州、漳州等多市頻出高溢價(jià)地塊，溢價(jià)率都在100%以上。

1、土地成交規(guī)模降至低位，溢價(jià)率連續(xù)兩個(gè)季度回落

1）土地成交不振，各線城市環(huán)比全線回落。一季度，經(jīng)營(yíng)性土地成交建面降至9135萬平方米，同、環(huán)比明顯回落，跌幅分別為12%和30%。一方面，受春節(jié)假期因素影響，土地市場(chǎng)迎來一年一度的成交淡季；另一方面，年初，各線城市尚在制定2017年供地計(jì)劃，新晉出讓地塊以上年度結(jié)轉(zhuǎn)土地居多，成交規(guī)模高位回落。

分城市能級(jí)來看：

一線城市下降尤為迅速，環(huán)比跌幅達(dá)61%；

二線城市仍是土地市場(chǎng)成交主力，占比連續(xù)3個(gè)季度維持在70%以上；

三、四線城市成交規(guī)模直線走低。

2）土地價(jià)格略有回落，各線城市漲跌互現(xiàn)。一季度，土地成交樓板價(jià)4569元/平方米，環(huán)比下跌10%，同比仍上漲43%。自2016年四季度以來，土地限價(jià)城市開始明顯增多，土地價(jià)格隨之步入下行通道。

分城市能級(jí)來看：

一線城市土地價(jià)格小幅回升，同、環(huán)比漲幅都在10%以內(nèi)；

二線以及三四線城市土地價(jià)格環(huán)比略有回落，但受去年同期較低基數(shù)影響，同比仍增長(zhǎng)明顯，三四線城市更是同比大漲78%。

3）溢價(jià)率小幅回落，三四線城市明顯回升。一季度，土地溢價(jià)率32.5%，環(huán)比減少8個(gè)百分點(diǎn)。一方面，土地限價(jià)城市進(jìn)一步擴(kuò)容，顯著抑制溢價(jià)率上行空間。另一方面，熱點(diǎn)城市土地出讓底價(jià)均有所上調(diào)，極端情況下，起拍樓板價(jià)超出區(qū)域最高單價(jià)，溢價(jià)空間有限。

分城市能級(jí)來看：一、二線城市溢價(jià)率持續(xù)走低，三四線城市溢價(jià)率明顯回升，熱點(diǎn)城市周邊的三四線城市土拍高溫難降，佛山、惠州、漳州等市溢價(jià)率均超100%。

2、中西部省會(huì)城市成交規(guī)模猶在高位，熱點(diǎn)三四線持續(xù)高熱

一季度，中西部省會(huì)城市土地市場(chǎng)迎成交高峰期，鄭州、武漢、西安、昆明和合肥成交建面均超500萬平方米。鄭州多區(qū)域密集出讓城市舊改地塊，成交規(guī)模遙遙領(lǐng)先其他城市。三四線城市中，佛山、無錫土地成交建面均超200萬平方米。

受制于熱點(diǎn)一、二線城市全面施行宅地限價(jià)政策，并且嚴(yán)控土地競(jìng)買資金，土拍競(jìng)爭(zhēng)熱度有所回落。環(huán)一線城市周邊的三四線城市土地市場(chǎng)持續(xù)高熱，佛山、惠州土拍溢價(jià)率超100%，清遠(yuǎn)更是高達(dá)311%。

3、上半年土地成交規(guī)模持續(xù)低位運(yùn)行，溢價(jià)率提升空間有限

雖然《政府工作報(bào)告》要求，2017年房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，但縱觀各線城市2017年供地計(jì)劃，熱點(diǎn)一、二線城市增加土地供應(yīng)難言樂觀。以北京為例，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比下降49%。三、四線城市受困于高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，有供有限政策仍需從緊執(zhí)行，安徽省要求省內(nèi)庫(kù)存壓力大的三、四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。在供應(yīng)規(guī)模連年萎縮的情況下，我們認(rèn)為上半年土地成交規(guī)模仍將維持在較低水平。與此同時(shí)，囿于熱點(diǎn)城市限購(gòu)、限貸持續(xù)加碼，同時(shí)加強(qiáng)土地競(jìng)買資金監(jiān)管，溢價(jià)率提升空間著實(shí)有限。